Как найти квартиру, если ипотеку уже одобрили?

Сделали подробную инструкцию, как найти квартиру, когда банк уже одобрил ипотеку и время поджимает. Расскажем, как оперативно подготовить документы и довести сделку до конца. Поможет в этом эксперт по недвижимости Валерия Колкова.

Поиск квартиры

После того как банк одобрил ипотеку, не медлите и приступайте к поиску подходящей недвижимости. Предложение активно в течение 90 дней, за это время нужно не только найти квартиру, но и подписать кредитный договор, чтобы передать квартиру в залог. Разберемся, как искать квартиру.

Самостоятельно на досках объявлений

Искать квартиру можно на сервисах по продаже недвижимости. Это самый доступный вариант, потому что не придется тратить дополнительные деньги на оплату риелтора. Но есть и минусы:

• придется самому отсмотреть большое количество предложений;
• нужно мониторить сразу несколько досок объявлений;
• в каждом сервисе нужно заново выставлять фильтры для поиска;
• тяжело отслеживать цены на понравившиеся варианты в разных сервисах;
• придется самостоятельно проверять квартиру на юридическую чистоту.

Через риэлтора

Бывают непредвиденные ситуации, например, если сделка уже почти состоялась, но в последний момент сорвалась. Причины такого форс-мажора разные: изменились обстоятельства, продавца не устроили условия сделки. В таком случае нужно как можно скорее найти альтернативу. Что же делать?

По словам эксперта по недвижимости, в такой ситуации стоит обратиться к риэлтору, чтобы оперативно найти подходящие варианты.

«У них есть свои каналы связи, они лучше ориентируются на рынке и смогут по заданным параметрам быстро найти другой вариант. Однако в таком случае, нужно это понимать, у вас не будет много времени, чтобы торговаться, получать кучу справок и документов. В идеале стоит искать квартиру, в которой нет зарегистрированных несовершеннолетних детей, обременений, которая приобретена не в ипотеку и, что совсем хорошо, которую продает одинокий взрослый человек», – отметила эксперт.

Проверьте условия ипотеки

В личном кабинете или мобильном приложении банка ознакомьтесь с условиями кредитования: сроком, суммой, ставкой и размером ежемесячного платежа. При необходимости вы можете внести коррективы, например, если вы решили увеличить первоначальный взнос или нашли квартиру дешевле, чем вам одобрил банк. Лучше запланировать личный визит в банк и обговорить все детали.

Одобрите недвижимость у банка

Банк дает ипотеку не на любую недвижимость. Ипотечный кредит можно взять на дом, квартиру, участок, дачу, комнату, но каждая кредитная организация обязательно проверит объект на соответствие требованиям.

Как одобрить вторичку

Одобрение квартиры на вторичном рынке получить сложнее, поскольку для банка очень важно, чтобы собственник и объект не вызывали никаких сомнений. Поэтому банк обязательно назначит оценку квартиры и направит оценщика из аккредитованной организации или ИП.

При проверке квартиры из вторичного фонда важно:

• изучить историю перехода права собственности и убедиться в отсутствии исковых требований от прежних владельцев, неучтенных наследников и третьих лиц;
• убедиться в отсутствии арестов, обременений и ограничений;
• проверить, нет ли неузаконенных перепланировок;
• обратиться в ТСЖ, чтобы проверить, нет ли долгов за коммунальные услуги;
• убедиться в подлинности документов продавца (паспорта или доверенности);
• убедиться в дееспособности продавца и изучить правоустанавливающие документы;
• проверить, не является ли дом аварийным и не предназначен ли для сноса.

Для оформления квартиры-вторички в ипотеку понадобятся:

• расширенная выписка из ЕГРН;
• выписка из БТИ;
• архивная выписка из паспортного стола или МФЦ;
• кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, техпаспорт;
• квитанции об оплате коммунальных услуг за последние месяцы;
• паспорт продавца;
• справка о дееспособности продавца;
• правоустанавливающие документы на жилье.

Как одобрить новостройку

Если вы собираетесь покупать квартиру в новостройке, вам следует проверить:

• наличие у застройщика разрешения на строительство;
• регистрационные документы в Единой информационной системе жилищного строительства;
• находится ли земля в собственности у застройщика или соответствует ли срок аренды сроку сдачи дома (если аренда заканчивается раньше, сделка не состоится);
• работает ли строительная компания с эскроу-счетами.

Лучше всего искать квартиру от застройщика, аккредитованного банком, в котором вы берете ипотеку. В этом случае шансы на одобрение и успешное заключение договора значительно возрастают.

При покупке квартиры в новостройке понадобятся:

• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности;
• паспорт;
• СНИЛС;
• заверенное у нотариуса разрешение супруга (-и) на покупку;
• свидетельство о браке и о рождении детей (при наличии);
• справка о доходах;
• титульное страхование и страховка на квартиру, если дом сдан.

Подготовьте документы

Получив одобрение от банка, захватите все вышеперечисленные документы, а также:

• паспорта всех участников сделки;
• договор долевого участия или купли-продажи;
• отчет об оценке квартиры.

«Чтобы уложиться в 90-дневный срок, поторопиться нужно не только покупателю, но и продавцу, так как часть документов должен собрать именно он. Здесь есть несколько способов ускорить процесс: во-первых, некоторые справки можно получить онлайн (например, выписку из Росреестра), также онлайн можно проверить подлинность документов продавца. Во-вторых, лучше избегать посредников и обращаться в ведомства напрямую, а не через МФЦ. В-третьих, обязательно сразу скажите продавцу, какие документы от него нужны, и попросите немедленно этим заняться: предоставить квитанции из ЖКХ, взять справку из ПНД, получить согласие супруга», – подчеркивает Валерия Колкова.

По ее словам, самый оптимальный выход, когда время поджимает, – делать все через нотариуса или с риелтором. У специалистов есть свои каналы и связи, которые помогут собрать документы напрямую без вашего участия даже быстрее, чем если бы это делали вы, добавляет эксперт.

Оформите ипотеку

После того как вы соберете все документы и предоставите их (лично или в мобильном банке), вам нужно записаться на сделку. Стороны и ипотечный менеджер согласовывают дату и время вашего визита в банк, где вы подпишите документы на ипотеку.

На процедуре обязаны присутствовать все участники сделки, а также должны быть предоставлены оригиналы всех документов.

Определитесь с передачей денег

Банк не выдает ипотечные средства заемщику на руки. Есть 3 способа получения и передачи денег:

• банк кладет деньги в депозитную ячейку, которую заказывают обе стороны сделки;
• через эскроу-счета, если вы покупаете квартиру в новостройке у юрлица: здесь ваше участие не требуется, банк взаимодействует с застройщиком напрямую;
• через аккредитив – расчетный счет, который обязывает банк перевести деньги продавцу после того, как он выполнит все условия договора купли-продажи (как правило, после регистрации права собственности и регистрации недвижимости в Росреестре).

Любой из этих способов безопасен и защищает от рисков покупателя, продавца и банк.

Оформите страховку

Страховку заемщик должен оформить в одной из аккредитованных банком страховых компаний. В большинстве случаев это можно сделать прямо в банке при заключении сделки.

Страховка заключается на год. Объект обязательно страхуется от пожара, потопа и прочих ЧП, страхуется также гражданская ответственность заемщика перед соседями. Титульное страхование оформляется на усмотрение заемщика, как и другие виды страхования. 

Один из способов, как сэкономить на покупке квартиры, – выбрать самый выгодный вариант. Прежде, чем оформлять страховку, сравните предложения от разных страховых компаний. Выгода может составить до 50%. В сервисе выберите банк, в котором у вас оформлена ипотека, и вам откроется список страховых компаний, имеющих аккредитацию именно в вашем банке. Также выберите вариант страхования, достаточный для вашего банка: только объект недвижимости, жизнь и здоровье либо квартира, жизнь и здоровье (комплексное ипотечное страхование). После этого сравните цены на страховки, предложенные компаниями, и выберите оптимальный для вас вариант.

Подберите наиболее выгодный вариант страхования

Зарегистрируйте право собственности

Если найти удалось найти квартиру после одобрения ипотеки и заключить кредитный договор, то остается только зарегистрировать недвижимость. Его можно оформить только на готовое жилье. Это можно сделать через МФЦ, предварительно уточнив перечень необходимых документов, и уложиться в 120-дневный срок.

Если вы приобрели квартиру в новостройке, сначала нужно будет оформить право требования. Правоустанавливающий документ на новое жилье можно получить только после сдачи объекта.

Могут ли отказать в ипотеке после одобрения?

Да, могут.

«В ипотеке могут отказать на любом этапе: обнаружились ошибки в документах, квартира не соответствует требованиям банка, у вас упал доход или увеличилась кредитная нагрузка. Поэтому после одобрения заявки не допускайте просрочек по кредитам, не медлите со сбором документов, внимательно читайте требования банка к квартире и заемщику, заполняйте и собирайте документы», – отмечает эксперт.

Можно ли продлить срок одобрения ипотеки?

По словам эксперта, продлить срок одобрения можно в крайних случаях.

«Теоретически можно, но это плохая идея, и к этому стоит прибегать только в крайних случаях. Во-первых, не все банки идут навстречу. Во-вторых, могут измениться условия ипотеки, например, увеличится процентная ставка, если ситуация на рынке изменилась. В-третьих, некоторые документы нужно предоставить повторно, например, 2-НДФЛ. Лучше все же подать заявку на ипотеку повторно», – рекомендует Валерия Колкова.