Содержание статьи
При подаче заявки на ипотечный кредит, клиент может столкнуться с отказом. Причем отказ может быть мораторным. Что это такое и как действовать в случае получения мораторного отказа, расскажем в этой статье.
Что такое мораторный отказ по ипотеке?
Мораторный отказ по ипотеке означает, что банк не только отказал заемщику в выдаче кредита, но и на некоторое время наложил запрет на прием новых заявок. То есть по ряду причин, о которых мы расскажем ниже, банк ввел ограничение на срок до 3 месяцев. За это время потенциальный заемщик может устранить причины отказа, после чего снова подать заявку на получение ипотечного кредита.
Чтобы узнать, мораторный отказ или нет, и какая причина отказа, необходимо обратиться к менеджеру банка. Он подскажет, каким образом повлиять на причину и когда можно снова обратиться в банк с заявкой.
Как купить квартиру, если отказали в ипотеке?
Причины моратория на заявку на ипотеку
Первоначально поданная заявка на получение ипотечного кредита обрабатывается специальной программой – так называемый скоринг. Базовые критерии оценки платежеспособности заемщика одинаковые: кредитная история, доход, показатель долговой нагрузки и т.д. Но каждый банк может заложить дополнительные ограничения и требования. В процессе проверки система сравнивает информацию из анкеты заемщика с загруженными в программу параметрами, рассчитывает суммарный балл и либо отклоняет заявку, либо дает одобрение.
Далее разберем факторы, из-за которых система может отклонить заявку на ипотечный кредит.
Плохая кредитная история
Кредитная история – один из основных документов, на который опирается банк при принятии решения о выдаче кредита. Это отчет, в котором содержится информация обо всех погашенных и текущих кредитах и займах за последние 7 лет.
Плохой кредитная история считается, если у человека были или есть:
- многочисленные отказы в выдаче кредитов (например, подавались сразу несколько заявок в разные банки, и они были отклонены);
- просрочки по выплатам: заемщик часто нарушал график платежей, либо за последние полгода у него были задержки более 60 дней (суммарно);
- задолженности по алиментам, коммунальным платежам, административным штрафам, – все они попадают в кредитную историю в случае, если не были погашены в течение 10 дней после принятия судебного решения.
Также во внимание будет приниматься количество действующих на момент подачи заявки кредитов.
Сыграет негативную роль также тот факт, что у человека вообще нет кредитной истории – «нулевая» КИ. То есть он не брал кредиты и не пользовался кредитными картами. В этом случае банк не сможет оценить, насколько добросовестный перед ним заемщик и как он будет исполнять взятые на себя обязательства по выплате кредита.
Высокая закредитованность
Для любого банка важно, чтобы ежемесячного дохода человека было достаточно не только на выплату необходимых ежемесячных платежей, но и на оплату других жизненных потребностей. В противном случае в определенный момент человек просто перестанет выплачивать кредит. Для того чтобы оценить платежеспособность клиента, банк рассчитывает показатель долговой нагрузки (ПДН): соотношение суммы среднемесячных платежей по всем официальным займам и кредитам к суммарному подтвержденному среднемесячному доходу. В итоге ПДН должен составлять не более 50%.
Важно учитывать, что в сумму ежемесячных выплат будет включен и потенциальный платеж по всем имеющимся кредитным картам, даже если вы ими никогда не пользовались.
Ошибки в документах
Если у вас не хватает какого-то документа, вряд ли банк сразу наложит мораторий: скорее всего, менеджер предложит дополнить пакет документов и сразу обратиться в банк повторно. Но если вы несколько раз допускали ошибки в документах, в кредитной истории отразятся все отказы банков, и рейтинг сразу снизится. Напомним, что его считает программа, и ей не важны причины отказов.
Кроме того, любая неточность в документах, выявленная банком (завысили доход, указали бывшее место работы, с которого уволены, не отразили участие в ООО или ИП и так далее), будет восприниматься как намеренный обман. Особенно это касается вопросов подтверждения дохода заемщика: сотрудник банка может связаться с работодателем и уточнить размер заработной платы. Если указанная цифра не подтвердится, в кредите будет отказано.
Ненадежный работодатель
Иногда банк может отказать гражданину в выдаче ипотечного кредита по причине неблагонадежности работодателя. Ведь если заемщик потеряет работу, это грозит банку просрочками. Риск отказа высок, если у организации есть налоговые задолженности или другие проблемы с налоговой службой, на нее поданы иски или открыты судебные дела.
Неподходящая недвижимость
Иногда можно встретить информацию, что неправильно подобранный объект недвижимости повлечет за собой мораторный отказ. На самом деле это не так. Если банк посчитает недвижимость неликвидной, они попросят заменить его, но в рамках уже предварительно одобренной заявки на ипотеку. То есть такой отказ не будет считаться мораторным.
Что делать в случае мораторного отказа по ипотеке?
В первую очередь необходимо обратиться в банк и уточнить у менеджера причину отказа и срок, на который наложен мораторий. Чаще всего, специалист может подсказать, что именно не понравилось системе и какие пункты вашей заявки необходимо исправить за время моратория.
Учитывая озвученную причину, вы можете сделать следующее:
- Запросить кредитную историю и посмотреть свой рейтинг. Если есть неверные сведения, то направить запрос в кредитную организацию либо в бюро кредитных историй (БКИ) с целью исправить ошибки. Если ваш рейтинг низкий по причине «нулевой» кредитной истории, можно взять небольшой потребительский кредит и вовремя его выплатить. Этот вариант также подойдет в случае больших и частых просрочек по предыдущим кредитным обязательствам: новая положительная история добавит баллов и увеличит ваш кредитный рейтинг.
«Важно именно начать выплачивать кредит согласно графику платежей, а не гасить досрочно. В противном случае банк недополучает доход по выданному кредиту. Сделайте как минимум 3 платежа, а потом уже закрывайте его полностью», – советует ипотечный брокер Екатерина Банных.
- Если ПДН ниже 50%, то здесь есть несколько вариантов. Первый – уменьшить кредитную нагрузку: закрыть действующие кредиты, провести реструктуризацию, объединив несколько кредитов в один, закрыть кредитные карты, даже если вы ими не пользуетесь. Второй – увеличить доход: найти дополнительный источник заработка либо договориться со своим работодателем о повышении заработной платы. Также можно уменьшить сумму и/или увеличить срок ипотеки – это позволит снизить сумму ежемесячного платежа по планируемому кредиту.
- Найти новый объект недвижимости для покупки либо сменить работу. Этот вариант подходит, если причиной является неликвидная квартира или подозрительный работодатель.
«Мораторный отказ по ипотеке – это не приговор. Это лишь небольшая отсрочка. Банк – коммерческая организация со своим планом продаж, следовательно чаще всего он сам заинтересован в вас как в клиенте. Именно поэтому срок моратория будет минимальным и при этом достаточным для устранения причины отказа», – отмечает эксперт.
Когда можно подать заявку на ипотеку после мораторного отказа?
Мораторный отказ был разработан Центробанком РФ для снижения кредитной нагрузки на граждан. Поэтому формально мораторий на ипотеку блокирует право заемщика на получение кредита в любой кредитной организации. Это время дается заемщику на то, чтобы устранить причину отказа: закрыть имеющиеся кредиты, повысить доход, улучшить кредитную историю и т.д. По факту каждый банк предъявляет свои требования к заемщикам, поэтому, получив отказ в одном, вы все-таки можете подать заявку в другом.
«Банковская система – тот же рынок, и она подчиняется его законам. Вы – покупатель, банк – продавец. Поэтому в реальности, если вы как клиент нужны банку, то он найдет возможность продать вам свою услугу в виде ипотечного кредита. Получив мораторный отказ, вы можете сразу подать заявки в другие банки. Но имейте в виду, что информация о полученном отказе уже появилась в БКИ, и другой банк может принять это во внимание. Поэтому перед подачей заявки желательно уточнить причины отказа и попытаться их нивелировать», – добавила ипотечный брокер.
Как избежать моратория на заявку на ипотеку?
Народная мудрость гласит: «Готовь победу до боя». Чтобы избежать мораторного отказа банка, перед подачей заявки необходимо сделать следующее:
- Заказать кредитную историю, проверить кредитный рейтинг, а также рассчитать ПДН – суммарная кредитная нагрузка не должна превышать 50% от ежемесячного дохода.
- Уточнить полный список необходимых документов и внимательно их заполнить.
- Собрать информацию обо всех доходах, в том числе от сдачи недвижимости в аренду, и подтвердить их официальными документами.
- Обратиться в банк, клиентом которого вы уже являетесь. Идеально, если вы зарплатный клиент либо брали в нем потребительский кредит и вовремя вернули. В крайнем случае – стать клиентом банка, где вы планируете брать ипотеку, и показать движение средств по счетам.
- Если вы индивидуальный предприниматель или руководитель организации, не подписывать самому себе документы о доходах – лучше, если за вас это сделает бухгалтер или другое официально уполномоченное лицо.
- Найти созаемщика с хорошей кредитной историей. Чаще всего ими выступают супруги. Но главное, чтобы он максимально соответствовал требованиям банка.
«На первом этапе решение об одобрении или отказе принимается программой автоматически, исходя из заложенных в ней алгоритмов и формальных показателей. Поэтому крайне важно грамотно занести всю информацию о заемщике – даже неправильно проставленная галочка в анкете может привести к отклонению заявки. Внести данные выгодно для заемщика поможет специалист с большим опытом работы с кредитными продуктами. Поэтому если у вас есть знакомый в банковской сфере либо ипотечный брокер, который знает нюансы работы с разными банками, лучше сразу обращаться к специалистам», – дополняет эксперт.
