Как составить претензию застройщику на устранение недостатков?

Правильно составленная и оформленная претензия к застройщику позволит дольщику сэкономить деньги и сохранить спокойствие в спорной ситуации. Это актуально в случае задержки сдачи объекта или, например, при обнаружении выявленных в квартире дефектов. В статье расскажем, как выявить недостатки в новом жилье, куда жаловаться в случае нарушения условий ДДУ и как грамотно оформить документ с требованием устранить выявленные недочеты.

Что такое претензия застройщику?

Претензия застройщику – это, прежде всего, официальное обращение дольщика к строительной компании с требованием исполнить определенные обязательства. Претензия позволяет решить возникшие между сторонами разногласия без обращения в суд.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Основания для подачи претензии застройщику

Жалоба на застройщика может быть подана по одной или нескольким перечисленным ниже причинам:

• Объект сдан не в срок. Обращение может быть подано, если обещанное (плановое) время сдачи значительно отличается от фактического.
• Неудовлетворительное качество строительных работ. Если выявлено несоответствие техническим условиям или стандартам, можно также оформить претензию.
• Площадь квартиры не соответствует заявленной – больше или меньше той, которую обещал застройщик.
• Застройщик передал дольщику не весь пакет документов.
• После сдачи объекта были выявлены существенные недочеты.
• Нарушение иных пунктов договора.

Содержание претензии

Согласно законодательству, претензия составляется в текстовом виде. Обязательных шаблонов нет, допускается изложение в вольном стиле. Однако есть пункты, которые необходимо учесть. Итак, любая жалоба должна включать:

• Четкое изложение сути жалобы.
• Сроки исполнения требований. В ряде ситуаций сроки исполнения уже установлены законодательством, но бывает, что дольщику приходится определять их самостоятельно. В таком случае сроки необходимо обозначать адекватные.

Как правильно составить претензию застройщику?

Написание претензии не составит труда. В верхнем правом углу необходимо указать наименование застройщика, его юридический и почтовый адрес. Далее следует написать ФИО дольщика, его адрес проживания, место прописки и контактную информацию для связи (электронная почта и телефон). Также необходимо обозначить наименование документа.

В основной части заявления следует обозначить основание, по которому вы являетесь дольщиком (дата и номер договора), а также закон, который был нарушен. Описываются условия, на которые вы ссылаетесь, и формулируются ваши требования: выплата неустойки, устранение дефектов на объекте или проведение гарантийного ремонта. Если требования касаются денежных выплат, необходимо указать реквизиты банковского счета для перевода средств.

Претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку: образец

Заявление в адрес застройщика о недостатках оформляется в письменном виде. Ниже представлен образец, которым можно воспользоваться.

Как рассчитать неустойку в претензии застройщику?

Формула: Неустойка = Стоимость квартиры × Период просрочки × Коэффициент × Ключевая ставка ЦБ РФ

Пример

Допустим, стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей, срок сдачи – 31.12.2023, передача объекта произошла 31 марта 2024, ключевая ставка на 31 декабря 2023 составляла 7,5%. Для физического лица неустойка составит: 5 000 000 руб. × 91 день × (1/150) × 0,075 = 22 750 рублей. Для юридического лица – 11 375 рублей (в два раза меньше).

Важно понимать, что это упрощенный расчет. В реальных ситуациях могут быть учтены дополнительные факторы, которые могут повлиять на итоговый размер неустойки. Например, суд может учесть наличие вины застройщика, учитывая обстоятельства дела, и взыскать неустойку в большем объеме. Кроме того, следует учитывать возможность взыскания ущерба за моральный вред и других дополнительных расходов, связанных с просрочкой.

Когда направлять претензию застройщику?

Точных временных отрезков, в которые нужно отправлять досудебную претензию, нет. Но, как отмечают юристы, есть так называемые «разумные» сроки, в которые дольщику нужно уведомить застройщика о выявленной проблеме. Как правило, это делается не позднее двух недель с момента обнаружения проблемы. Также стоит ориентироваться на гарантийные сроки. Они указываются в договоре. Как правило, речь здесь идет о сроках от одного года до пяти лет. Для несущих конструкций гарантия может быть и длиннее. Гарантийный срок на отделочные работы короче, чем на фундаментные работы. 

Пример. Спустя три месяца после завершения отделки в одной из комнат обрушилась штукатурка. В договоре был обозначен годичный период, на протяжении которого застройщик отвечает за качество отделки, поэтому покупатель может смело писать жалобу и требовать устранить недочеты. Отметим, что, к примеру, на фундамент гарантийный период может составлять до 5 лет. На инженерное оборудование (лифты, системы отопления, водоснабжения и канализации) гарантийный срок устанавливается производителем и часто составляет 2-5 лет.

Куда направлять претензию застройщику?

Итак, ваша жалоба на качество работ готова. Отправить ее можно с помощью почты с уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика. Это наиболее надежный способ, поскольку он подтверждает факт получения жалобы. Адрес можно найти в ЕГРЮЛ или в договоре долевого участия.

Есть еще вариант – воспользоваться услугами курьерской службы с подтверждением доставки. Аналогично заказному письму, этот способ предоставляет доказательство получения претензии. Также направить жалобу лично под расписку.

Куда жаловаться, если застройщик не отвечает?

Если застройщик не реагирует на жалобу, дольщику целесообразно инициировать судебное разбирательство, направив иск застройщику об устранении недостатков. Однако прежде, чем подать иск, важно отправить застройщику копию искового заявления и приложений к нему, отсутствующих у ответчика. Опись и квитанцию следует приложить к экземпляру иска, предназначенному для суда. Если это не будет сделано, начало судебного разбирательства по вашему спору будет задержано до тех пор, пока вы не предоставите документы, подтверждающие, что вы отправили документы ответчику.

Раньше дольщики часто предпочитали обращаться за взысканием неустойки в арбитражный суд, передавая свои претензии организациям, которые выкупают долги физических лиц. Однако недавно порядок изменился, и перед подачей искового заявления стоит внимательно изучить практику конкретного суда.