Содержание статьи
- Что входит в коммунальные платежи?
- Кому переходят долги за ЖКУ при покупке квартиры?
- Как продать квартиру с долгом по ЖКХ?
- Как составить договор купли-продажи квартиры с долгом?
- Риски покупки квартиры с долгами по ЖКХ
- Как узнать о долгах за коммуналку?
- Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами?
Иногда случается так, что в силу различных жизненных обстоятельств у человека накапливается большой долг по коммунальным платежам. При этом появляется необходимость продать это жилье. Можно ли продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам и как провести сделку законным способом, расскажем ниже.
Что входит в коммунальные платежи?
Собственники жилья в многоквартирном доме могут оплачивать следующие коммунальные услуги:
- холодное и горячее водоснабжение;
- водоотведение;
- содержание жилья (уборка, текущий ремонт);
- электроэнергия;
- газоснабжение;
- отопление;
- вывоз мусора;
- капитальный ремонт;
- домофон.
Все эти услуги могут быть как включены в одну квитанцию, так и приходить от нескольких ресурсоснабжающих организаций, если собственник заключил с ними прямые договоры.
Кому переходят долги за ЖКУ при покупке квартиры?
Продажа и покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – встречающаяся практика, запрета на подобную сделку в законе нет, но есть нормы права, регулирующие такие сделки. Например, не получится заключить сделку купли-продажи квартиры с долгами, если в ней участвуют несовершеннолетние дети.
В ст. 210 ГК РФ сказано, что именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть именно он должен поддерживать ее и общедомовое имущество в надлежащем состоянии и нести соответствующие расходы. В соответствии со ст. 153 ЖК РФ, обязанность по уплате коммунальных услуг возникает с момента покупки, то есть фактически с момента регистрации перехода права собственности. Исходя из этих норм права, все долги, возникшие до момента приобретения квартиры, остаются за прежним владельцем.
Исключение составляют только взносы за капитальный ремонт, так как этот платеж привязан не к собственнику, а непосредственно к самой квартире. Так что долги по капремонту придется выплачивать уже новому владельцу, если иное не было прописано в договоре купли-продажи квартиры. Переход долга по капремонту на нового собственника четко прописан в ч.3 ст. 158 ЖК РФ.
Как продать квартиру с долгом по ЖКХ?
Если необходимо продать квартиру, а свободных средств на погашение задолженности нет, то можно воспользоваться одним из следующих вариантов.
Погашение долга с задатка
Если сумма долга не слишком большая, можно погасить долг после заключения предварительного договора и получения задатка (аванса). В случае, когда внесенной суммы недостаточно, можно попробовать договориться с покупателем и увеличить вносимую сумму. Главное, отдавать себе отчет, что в случае расторжения договора деньги придется возвращать в полном объеме.
Погашение долга после сделки
Другой вариант – если вам удастся уговорить покупателя довериться вам и дождаться окончания сделки, после чего вы обязуетесь полностью погасить задолженность по ЖКУ. Скорее всего, в этом случае он попросит закрепить это условия в ДКП.
Как составить договор купли-продажи квартиры с долгом?
Хоть законодательство и защищает нового собственника недвижимости от долгов предыдущих владельцев, всегда имеет смысл дополнительно подстраховаться и внести соответствующие пункты в документы, сопровождающие сделку купли-продажи.
Соглашение о задатке
Если продавец готов оплатить накопленные долги самостоятельно, но на данный момент у него физически отсутствуют финансовые средства, можно предусмотреть вариант погашения задолженности после получения им задатка (аванса). Для этого необходимо в договор задатка или предварительный договор внести пункт о том, что продавец обязуется закрыть все долги по ЖКУ до момента заключения основного договора купли-продажи либо до момента фактической передачи квартиры.
«В моей практике были случаи, когда сумма долга была равна или меньше суммы аванса или задатка. В этом случае к моменту выхода на сделку все вопросы по задолженности снимались – продавец перед подписанием основного договора предоставлял нулевые квитанции и справки. Если сумма долга намного больше, то я не рекомендую своим клиентам на этом этапе увеличивать авансирование с целью закрыть все долги. Правильнее будет увеличить сумму аванса непосредственно на сделке и после подписания ДКП, но до момента подачи документов в Росреестр, оплатить задолженность в банке или через приложение – в большинстве из них указывается сумма задолженности», – советует директор АН «Нова-Риэлт» Евгения Новичкова.
Договор купли-продажи
Если продавец успел погасить все долги до момента выхода на сделку и предоставил квитанции об уплате, то нелишним будет включить в договор купли-продажи пункт о том, что на момент подписания договора задолженность по ЖКУ отсутствует.
Если по той или иной причине до подписания основного договора закрыть все долги по ЖКУ не получается, то в договор купли-продажи необходимо внести следующий пункт:
«Все имеющиеся у продавца задолженности по оплате ЖКУ остаются ответственностью продавца и не переходят покупателю. Продавец обязуется погасить их в срок до… (указать дату)».
Иногда стороны договариваются о том, что покупатель берет на себя обязательства за свой счет погасить все имеющиеся задолженности по ЖКУ. В этом случае следует в договоре указать точную сумму долга. И заключить дополнительное соглашение о переводе долга на покупателя. В противном случае, если по какой-либо причине сделка будет признана ничтожной, доказать факт оплаты чужих долгов и получить необходимую компенсацию будет сложно.
Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу
Акт приема-передачи квартиры
Это документ, подтверждающий факт передачи недвижимости покупателю. Он не только подтверждает исполнение всех обязательств по договору, но и фиксирует фактическое состояние квартиры и приборов учета.
«К сожалению, многие риэлторы недооценивают важность этого документа. Они добавляют в основной договор купли-продажи пункт о том, что он одновременно является и передаточным актом. Я всегда настаиваю на подписании самостоятельного документа, причем после получения подтверждения о переходе права собственности на квартиру. В него мы вписываем показания всех приборов учета в квартире: ХВС, ГВС, электроэнергия, тепло и газ. Это дает возможность в спорах с управляющей компанией кроме даты перехода права собственности подтвердить и конкретные цифры, от которых необходимо в дальнейшем вести расчеты», – отмечает эксперт.
Перевод долга на покупателя
Согласно ст. 391 ГК РФ, продавец может перевести свои долги по ЖКУ на нового собственника.
Для этого необходимо соблюсти два условия:
- заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое будет подписано обеими сторонами;
- получить согласие кредитора (-ов) на перевод долга.
В противном случае соглашение будет являться ничтожным.
Риски покупки квартиры с долгами по ЖКХ
- Главный риск, который подстерегает нового собственника, обнаружившего долги по ЖКУ прежнего владельца квартиры, – это большая задолженность по капитальному ремонту от предыдущего собственника. Законно отказаться от выплаты этой суммы не получится, придется оплачивать согласно ст. 158 ЖК РФ. Если долг копился годами, то через суд можно уменьшить эту сумму и оплатить взносы только за последние 3 года.
- Второй риск – это отказ Росреестра в регистрации сделки. Если УК успела подать на неплательщика иск в суд, а суд наложил арест на квартиру, то сделка зарегистрирована не будет. В лучшем случае вы потеряете время и приглянувшийся вариант жилья. В худшем – рискуете остаться без денег, если средства за квартиру были переданы в момент подписания договора.
- Третий риск – это нечистоплотность УК, которая может требовать от вас возместить долг прежнего собственника. Это неправомочно, поэтому можете смело жаловаться в Жилищную инспекцию. Важно своевременно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру и акт приема-передачи и перезаключить договор на обслуживание.
Как узнать о долгах за коммуналку?
Во-первых, продавец сам может честно сообщить о наличии у него задолженности. Однако не всегда так происходит.
Следующий шаг – попросить предоставить квитанции, которые приходят ему в почтовый ящик. Либо прислать скриншот лицевого счета – обычно минус подсвечивается красным светом. Из нее можно узнать, какие именно услуги и кому оплачиваются, а также есть ли задолженность и в каком размере.
Чтобы быть уверенным на 100%, попросите продавца предоставить справки из всех обслуживающих организаций об отсутствии задолженности по платежам. До недавнего времени было достаточно запросить такую справку в УК/ТСЖ или иной организации, выставляющей счета. Но сейчас собственник может заключить прямой договор с поставщиком ресурсов. Поэтому покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные квитанции и не упустить ни одного пункта. Особенное внимание стоит уделить счетам по капитальному ремонту.
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами?
Как уже было сказано ранее, главную опасность при покупке квартиры у продавца с долгами для нового собственника представляет задолженность по капремонту. Все остальные долги новый собственник может списать.
Первое, что должен сделать новый хозяин – как можно скорее посетить офис УК или иной организации, которая выставляет счета и предоставить правоустанавливающие документы: выписку из ЕГРН, договор купли-продажи и акт приемки квартиры с зафиксированными данными счетчиков. С этого момента никто не сможет направлять вам требования об уплате задолженности прежнего владельца. А по вашим новым лицевым счетам никакого долга не будет.