Содержание статьи
- Что такое ипотека Мурабаха и почему она халяльная?
- Виды исламской ипотеки
- Отличия исламской ипотеки от традиционной
- Условия ипотеки Мурабаха в 2026 году
- В каких регионах доступна программа?
- Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне
- Как получить исламскую ипотеку: пошаговая инструкция
- Плюсы и минусы ипотеки Мурабаха
- Исламская ипотека: главное
В России запустился так называемый «исламский банкинг» – специальная ипотека для мусульман. Программа начала действовать на территории Чечни, Дагестана, Башкортостана и Татарстана, а затем распространилась на другие регионы РФ. Что такое исламская ипотека, кто ее может оформить и как это сделать, рассказываем в статье.
Что такое ипотека Мурабаха и почему она халяльная?
Исламский (партнерский) банкинг дает возможность мусульманам пользоваться банковскими продуктами, не нарушая религиозных правил Шариата. В первую очередь – обойти запрет на получение доходов от денежных займов (ростовщичество, или Риба), а также избежать инвестирования в «харамные» (запрещенные) сферы: алкоголь, табак, игорный бизнес, свиноводство и т.д. Вместо процентных ставок в исламском банкинге используются такие инструменты, как рассрочка, лизинг, доверительное управление, долевое финансирование.
На этих же принципах построен и самый популярный на сегодняшний день продукт «ипотека Мурабаха», или исламская ипотека. Банк не выдает кредит под ежегодный процент, а выкупает недвижимость под клиента, назначая затем выкупную стоимость и оформляя рассрочку на необходимое количество лет.
«Введение новых продуктов с учетом особенностей вероисповедания – хорошая возможность для банков привлечь новую аудиторию. Особенно в момент высоких процентных ставок на кредиты. По сути это не кредит в чистом виде, скорее напоминает лизинг: банк выкупает недвижимость и продает в рассрочку клиенту с выгодной для себя наценкой. Таким образом, в сделке банк выступает как инвестор и разделяет риски вместе с клиентом, что соответствует базовым принципам мусульманской этики», – считает специалист по недвижимости, ипотечный брокер Екатерина Банных.
Виды исламской ипотеки
В рамках исламского банкинга существует 3 вида исламской ипотеки – специального кредита для мусульман. То есть три способа приобретения недвижимости в обход процентных ставок.
Мурабаха
Самая популярная на сегодняшний день схема приобретения жилья через рассрочку по нормам Шариата – это ипотека Мурабаха. Банк приобретает понравившуюся клиенту квартиру и продает ее в рассрочку, сделав при этом выгодную для себя наценку. Стоимость квартиры фиксируется в договоре купли-продажи и не изменяется до полного погашения.
Иджара
Ипотека Иджара также предусматривает предварительный выкуп недвижимости кредитором, после чего он сдает ее клиенту в аренду с последующим выкупом. В данной схеме кредитор может один раз в год пересмотреть арендную плату, опираясь на среднерыночные показатели.
Мушарака
В случае с ипотекой Мушарака недвижимость приобретается совместно кредитором и клиентом в долевую собственность, после чего клиент вносит платежи, постепенно выкупая у банка его долю.
Отличия исламской ипотеки от традиционной
Поскольку вариант ипотеки для мусульман считается для банков рискованным, они предъявляют более строгие требования к недвижимости, приобретаемой в рамках халяльной ипотеки.
|
|
Ипотечный кредит |
Исламская ипотека |
|
Договор |
Кредитный |
Купли-продажи |
|
Выгода банка |
Ежегодный процент |
Разовая наценка |
|
Досрочное погашение |
Перерасчет процентов |
Погашается вся сумма |
|
Льготные программы |
Возможны |
Нет |
|
Право собственности |
С ограничениями: залог у банка |
Полноправный владелец |
Условия ипотеки Мурабаха в 2026 году
Пилотная программа была запущена в 2023 году в четырех российских регионах. Позднее условия были скорректированы.
Требования к заемщику
- Гражданин РФ с подтвержденной регистрацией.
- Старше 18 лет.
- Официальный стаж на текущем месте работы – не менее 3 мес.
Хоть программа и называется исламской, приобрести жилье может любой житель РФ, независимо от вероисповедания.
Финансовые условия
- Первоначальный взнос от 20% (Сбербанк) и от 30,01% (Ак Барс).
- Сумма от 300 тысяч (Сбербанк) и от 500 тысяч (Ак Барс) до 100 миллионов рублей.
- Срок до 20 лет (при расчете срока учитывается предельный возраст 60 лет, до которого должна быть выплачена вся сумма).
Сбербанк позволяет использовать материнский капитал как в качестве первоначального взноса, так и при погашении.
«Если примерную переплату по обычному кредиту можно рассчитать до обращения в банк, то в случае с ипотекой Мурабаха банк будет принимать решение о размере наценки на квартиру строго индивидуально. Стоимость выкупа будет зависеть от стоимости объекта, размера первоначального взноса, срока выплаты, а также личности самого заемщика. Размер наценки может составить от 20 до 50%», – дополняет ипотечный брокер.
Какую недвижимость можно купить?
Требования к объектам недвижимости зависят от банка, в который обращается клиент. В Сбербанке действие ипотеки Мурабаха распространяется исключительно на квартиры и апартаменты, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. «Ак Барс Банк» одобряет только вторичное жилье, а также дома и земельные участки.
«В рамках программы однозначно нельзя приобрести часть объекта недвижимости – долю в доме или комнату в квартире. Основные операторы исламской ипотеки в России – Сбербанк и «Ак Барс Банк», – предъявляют разные требования к приобретаемой недвижимости. Если планируется покупка в новостройке или приобретение апартаментов, то обратиться необходимо в Сбербанк, а вот получить финансирование на дом, таунхаус или земельный участок можно только в «Ак Барсе». За квартирой на вторичном рынке можно обращаться в оба банка. А вот приобрести гараж, машиноместо или кладовку не получится нигде», – объясняет эксперт.
В каких регионах доступна программа?
На сегодняшний день мусульманская ипотека действует уже в 15 регионах:
- Дагестан
- Чечня
- Башкортостан
- Татарстан
- Ингушетия
- Кабардино-Балкарская республика
- Карачаево-Черкесская республика
- Северная Осетия-Алания
- Ставропольский край
- Краснодарский край
- Ростовская область
- Москва
- Московская область
- Санкт-Петербург
- Ленинградская область
Регулирование исламской ипотеки на законодательном уровне
Для регулирования кредитов по нормам шариата в 2023 году был принят федеральный закон № 417-ФЗ. В нем прописан запрет для организаций – участников эксперимента «устанавливать вознаграждение, выраженное в виде процентной ставки», а также требования к этим организациям. В 2025 году срок эксперимента был продлен до 1 сентября 2028 года.
Как получить исламскую ипотеку: пошаговая инструкция
Процедура получения средств по исламской ипотеке не сильно отличается от стандартного ипотечного кредита.
Шаг 1. Подача заявки в банк
Клиент собирает необходимый пакет документов и обращается в банк. Банк анализирует полученные данные и определяет лимит на приобретение жилья.
Шаг 2. Поиск и одобрение недвижимости
Клиент самостоятельно выбирает подходящую недвижимость и отправляет документы по ней в банк на согласование, по итогам чего составляется договор о намерениях и перечисляется первоначальный взнос.
Искать квартирку на вторичном рынке лучше всего с помощью сервиса «Акварто», ведь в нем собраны все объявления с крупнейших досок.
Регистрируйтесь в личном кабинете и включайте уведомления, чтобы не упустить выгодные варианты.
Шаг 3. Сделка и регистрация собственности
Договор, определяющий обязательства банка по выкупу квартиры, наценку на объект, а также рассрочку на погашение полной стоимости объекта, подписывается сторонами. После этого документы отправляются на регистрацию в Росреестр.
Плюсы и минусы ипотеки Мурабаха
Как и у любого банковского продукта, у исламской ипотеки есть свои плюсы и минусы.
Плюсы
- Соответствие принципам Шариата.
- Фиксированная стоимость недвижимости прописана в договоре и не зависит от скачков ключевой ставки.
- Нет скрытых комиссий и дополнительных страховых выплат.
- Право собственности возникает сразу после регистрации в Росреестре без каких-либо ограничений.
Минусы
- Переплата: наценка может оказаться больше, чем сумма процентов.
- Нет экономии при досрочном погашении.
- Более строгие требования к объекту недвижимости.
- Нет льготных программ и возможности рефинансирования.
Исламская ипотека: главное
- Начиная с 2023 года, у мусульман России появилась возможность приобрести квартиру, используя финансирование из средств кредитных организаций.
- Исламская ипотека основана на соблюдении основных принципов шариата, а именно на запрете получения дохода от займов.
- Наиболее распространенная форма – ипотека Мурабаха. Суть ее заключается в продаже жилья клиенту в рассрочку с наценкой банка.
- Получить исламскую ипотеку можно в Сбербанке (сервис Домклик), а также «Ак Барс Банке».
- Условия выдачи и требования к недвижимости зависят от оператора, но вторичное жилье можно приобрести у любого банка.
- С 2025 года программа действует уже в 15 регионах России.
