Рынок недвижимости: изменения в законодательстве

Российское законодательство в сфере недвижимости переживает масштабную трансформацию. В 2025 году вступает в силу целый комплекс изменений, затрагивающих все аспекты рынка: от оформления прав собственности до налогообложения. Рассмотрим подробно каждое нововведение и его влияние на участников рынка.

Новый стандарт ипотеки вступит в силу

Центробанк разработал принципиально новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который начинает действовать с 1 января 2025 года. Документ призван сделать рынок ипотечного кредитования более прозрачным и безопасным.

В таблице сравниваем текущие и новые условия ипотечного кредитования.

Дополнительные требования стандарта:

• Полное раскрытие условий кредитования.
• Детальный график платежей.
• Разъяснение всех рисков.
• Информация о полной стоимости кредита.
• Запрет навязывания дополнительных услуг.
• Регламентация работы с просрочками.
• Четкие правила реструктуризации.
• Защита заемщика при потере дохода.

«В Севастополе значительная часть ипотечных сделок связана с военной ипотекой. Новый стандарт поможет военнослужащим лучше понимать условия кредитования и избегать рисков при покупке жилья», – отмечает риэлтор Наталья Костерина.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу

Прогрессивная шкала НДФЛ заработает

Революционные изменения ждут систему налогообложения доходов от продажи недвижимости. Впервые в российской практике вводится многоступенчатая прогрессивная шкала.

В таблице рассмотрим, как применяется прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости.

Сумма дохода от продажи квартиры	Ставка налога	Особенности расчета
До 2,4 млн руб.	13%	Базовая ставка
Более 2,4 млн руб.	15%	На сумму превышения

Например, если Олег продал квартиру за 10 млн рублей, то расчет налога выглядит так: 2,4 млн * 13% = 312 тыс. руб. Далее 7,6 млн * 15% = 1,14 млн. Складываем значения и получается 1 452 000 руб – именно такой налог придется уплатить Олегу.

Напомним условия освобождения от налога:

• Владение квартирой более 5 лет.
• Владение более 3 лет для особых случаев.
• Единственное жилье.

Также можно сократить сумму налога, воспользовавшись одним из способов:

• Стандартный вычет 1 млн рублей.
• Вычет в размере расходов на приобретение.

Вырастут госпошлины за операции с недвижимостью

С 2025 года кардинально меняется система расчета государственных пошлин при операциях с недвижимостью. Размер пошлины будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

В таблице приводим новые размеры государственных пошлин с 2025 года.

Вид операции	Объекты до 20 млн руб.	Объекты свыше 20 млн руб.	Особые условия
Регистрация права собственности	4000 руб.	0,02% от кадастровой стоимости	Максимум 500 тыс. руб.
Постановка на кадастровый учет (новый объект)	2000 руб.	2000 руб.	-
Внесение изменений в сведения	1000 руб.	1000 руб.	-
Одновременная постановка на учет и регистрация	6000 руб.	2000 руб. + 0,02%	Максимум 500 тыс. руб.

Дополнительные нововведения:

1. Ускоренная регистрация: возможность оформления за 1 рабочий день за двойной размер госпошлины. Но доступно не для всех видов сделок.
2. Особенности расчета: база – кадастровая стоимость, идет учет даты подачи заявления. Есть возможность оспаривания оценки.

«В Севастополе особенно важно учитывать новые правила при сделках с видовыми объектами и прибрежной недвижимостью. Кадастровая стоимость таких объектов часто превышает пороговое значение в 20 миллионов рублей», – комментирует эксперт.

Выписки из ЕГРН подорожают

Изменение стоимости выписок из ЕГРН становится частью масштабной реформы системы регистрации недвижимости. Рассмотрим детально новые тарифы и их особенности.

Базовые выписки:

• Бумажная выписка об объекте – 1740 рублей, электронная выписка – 700 рублей.
• Выписка об основных характеристиках: электронная форма – 920 рублей, бумажная форма – 580 рублей.

«В Сочи мы рекомендуем заказывать электронные выписки. Они не только дешевле, но и поступают значительно быстрее, что критически важно в условиях динамичного рынка курортной недвижимости», – советует риэлтор Ирина Алимова.

Росреестр не будет регистрировать сделки с земельными участками без межевания

С 1 марта 2025 года вводится новый порядок работы с земельными участками. Отсутствие установленных границ в ЕГРН станет основанием для приостановки регистрации сделок.

Этапы подготовки участка к сделке:

1. Предварительные работы: сбор документов, анализ существующих границ, проверка наложений и споров, согласование с соседями.
2. Процедура межевания: геодезическая съемка, определение координат, составление плана, внесение данных в ЕГРН. 
3. Особые случаи: исправление реестровых ошибок, уточнение границ, разрешение споров, согласование с муниципалитетом.

Помимо этого, оформлять частные дома нужно теперь сразу после строительства.

«Для Севастополя это изменение особенно актуально в пригородных районах. Многие участки, особенно в садовых товариществах, до сих пор не имеют четко установленных границ», – поясняет Наталья Костерина.

Срок гарантии на отделку квартиры в новостройке сократится

С 1 января 2025 года существенно меняются правила гарантийного обслуживания в новостройках. Изменения затрагивают как сроки гарантии, так и порядок взаимодействия застройщиков с покупателями.

В таблице приводим изменения в гарантийном обслуживании новостроек.

Параметр	До 2025 года	После 1 января 2025	Примечание
Срок гарантии на отделку	3 года	1 год	С момента передачи
Лимит компенсации	Не ограничен	3% от цены договора	При дефектах отделки
Стандарты отделки	Единые технические регламенты	Собственные стандарты застройщика	Не ниже требований Минстроя
Срок устранения дефектов	Не регламентирован	Устанавливается в ДДУ	-

Важные аспекты изменений:

1. Процедура приемки: детальный осмотр помещений, фиксация недостатков, составление акта приема-передачи, сроки устранения дефектов.
2. Гарантийные обязательства: прописываются объем работ по устранению, порядок рекламаций, документальное оформление, сроки реагирования.

«В Сочи, где активно развивается рынок премиальных новостроек, сокращение гарантийного срока требует особенно тщательного подхода к приемке квартир», – подчеркивает эксперт.

Изменится налогообложение некоторых видов недвижимости

С 2025 года вступают в силу новые правила налогообложения недвижимости, существенно меняющие нагрузку на владельцев определенных категорий объектов.

В таблице рассмотрим новые налоговые ставки для разных категорий недвижимости.

Вид недвижимости	Стоимость объекта	Ставка до 2025	Ставка с 2025
Капитальные строения	До 300 млн руб.	2%	2%
Капитальные строения	Свыше 300 млн руб.	2%	2,5%
Земельные участки под ИЖС	До 300 млн руб.	0,3%	0,3%
Земельные участки под ИЖС	Свыше 300 млн руб.	0,3%	1,5%
Участки для коммерции	Любая	0,3%	1,5%

Для жилых объектов на применение новых ставок влияют:

• Учет кадастровой стоимости.
• Применение льгот.
• Расчет налоговой базы.
• Порядок уплаты.

Для земельных участков:

• Целевое использование.
• Вид разрешенного использования.
• Фактическое применение.
• Особые условия.

«В Севастополе изменение налоговых ставок особенно актуально для владельцев земельных участков в прибрежной зоне», – говорит Наталья Костерина.

Рост тарифов ЖКХ

С 1 июля 2025 года произойдет плановое повышение тарифов на коммунальные услуги. Рост будет дифференцированным по видам услуг.

Приводим динамику роста тарифов ЖКХ.

Вид услуги	Рост в 2024	Рост в 2025	Разница
В среднем по стране	9,8%	11,9%	+2,1%
Газоснабжение	-	10,3%	-
Электроэнергия	-	12,6%	-
Водоснабжение	-	11,2%	-
Отопление	-	11,8%	-

«Для курортных городов повышение тарифов имеет особое значение. В Сочи это отразится на стоимости обслуживания гостиничных объектов и апартаментов», – отмечает Ирина Алимова.