Может ли риэлтор быть самозанятым?

Риэлтору совсем не обязательно трудиться всю жизнь в агентстве недвижимости. Специалист может открыть свое дело, работать уже только на себя и получать всю комиссию с проведенных сделок. Один из способов открыть свой бизнес – оформить самозанятость. Но как это сделать и какие есть нюансы? Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году? Рассказываем в этой статье может ли быть риэлтор самозанятым.

Самозанятый риэлтор: законодательные требования

Итак, риэлтор решил открыть свой бизнес. Чем он сможет заниматься? Может ли самозанятый заниматься риэлторской деятельностью? Какие виды деятельности будут разрешены, а какие, напротив, окажутся для него под запретом? Чтобы ответить на эти вопросы, обратимся к законодательству. Так, федеральный закон №422 гласит, что любой плательщик налога на профессиональный доход не может заниматься определенными видами деятельности. Все они прописаны в тексте настоящего закона. Однако если самозанятый агент по недвижимости планирует работать именно риэлтором, то эти ограничения его точно не коснутся, так как к риэлторскому делу они не имеют никакого отношения.

Какие услуги может оказывать самозанятый риэлтор?

• Заключать договоры возмездного оказания услуг информационного, юридического и консультационного характера.
• Рассчитывать рыночную стоимость объекта.
• Проводить фотосъемку дома или квартиры.
• Составлять объявления.
• Рекламировать объект недвижимости.
• Консультировать клиента по вопросам сбора документов.
• Проверять документацию.
• Составлять договоры купли-продажи.
• Проводить сопровождение сделки клиента у нотариуса.

Попробуйте сервис по поиску квартиры на всех площадках сразу Найти квартиру

Главный подводный камень: договор возмездного оказания услуг vs Агентский договор

В законодательстве есть ограничения на самозанятость для риэлтора по недвижимости по агентским договорам, договорам комиссии и договорам поручения. Если риэлтор самозанятый, значит, он не может работать на кого-то другого. А именно, оформлять сделки от имени клиента.

Самозанятые заключают с клиентами договор оказания услуг. Важно включать в договор формулировки, которые минимизируют различные риски. Главным условием является предмет договора. Необходимо указать, какие именно услуги предоставляются риэлтором. В следующих разделах устанавливаются права и обязанности сторон, цены, порядок оплаты и условия прекращения договора. 

После завершения сделки желательно составить акт сдачи-приемки услуг. Данный документ повышает безопасность бизнеса и становится доказательством того, что заказчик принял работу.

Примеры основных безопасных формулировок:

• «Исполнитель оказывает консультационные услуги по вопросам недвижимости».
• «Исполнитель обязуется оказать перечень услуг: поиск и подбор объекта недвижимости, проведение переговоров, показ квартиры».
• «Исполнитель выступает в качестве независимого физического лица с применением налогового режима».
• «Исполнитель обязуется оказать услуги лично без привлечения третьих лиц».
• «Стороны не вступают в трудовые отношения».
• «По факту оказания услуг Исполнитель представляет Заказчику акт выполненных работ».
• «Исполнитель самостоятельно определяет время и порядок выполнения услуг».

Критерий сравнения	Договор возмездного оказания услуг	Агентский договор / Договор поручения
Статус по 422-ФЗ	Разрешен	Запрещен
Суть работы	Исполнитель оказывает конкретную услугу: показ, подбор, фото, консультация	Агент совершает юридические действия от имени клиента
Кто подписывает сделку?	Лично клиент (собственник или покупатель). Вы только сопровождаете	Вы можете подписывать документы по доверенности за клиента
Прием денег за квартиру	Запрещен. Вы получаете только оплату своих услуг	Агент может принимать деньги клиента для расчетов с третьими лицами
Формулировка в предмете договора	«Исполнитель обязуется осуществить поиск покупателя, провести показы объекта, оказать консультационные услуги...»	«Агент обязуется за вознаграждение совершать сделки от имени Принципала...»
Риск для самозанятого	Минимальный — при наличии актов выполненных работ и чеков из «Мой налог»	Высокий — ФНС аннулирует статус самозанятого, добавляет 13% НДФЛ + штрафы

Как рассчитывается налог для самозанятых?

Разумеется, все самозанятые граждане обязаны платить налоги. И самозанятые риэлторы – не исключение. Размер налога зависит от того, кто является вашим покупателем (в случае с риэлторами – покупателем услуги). Если это физлицо, то самозанятый заплатит налог в размере 4%, если юрлицо, то 6%.

Для тех, кто впервые регистрируется как самозанятый, существует налоговый бонус в размере 10000 рублей. Он позволяет снизить процент за оплату налогов.

Самозанятый вправе делать и отчисления в Пенсионный фонд. Для этого нужно зарегистрироваться в ПФР в качестве страхователя обязательного пенсионного страхования. Размер отчислений здесь регламентироваться не будет – какую сумму переводить, самозанятый определяет сам.

Плюсы и минусы работы самозанятым риэлтором

Как и везде, у самозанятости есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы

• Простая регистрация через приложение, без лишних документов.
• Низкие налоговые ставки (4-6%), простой учет.
• Самозанятые пенсионеры не считаются работающими, поэтому у них есть ежегодная индексация пенсии.
• Право на бесплатное медицинское обслуживание по ОМС и возможность оформить ипотеку.

Минусы

• Нельзя работать по агентским договорам, договорам комиссии и договорам поручения. 
• Доход не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год. 
• Нельзя совмещать с другими системами налогообложения, нанимать сотрудников, оказывать услуги бывшему работодателю (ограничение действует два года).
• Если не делать регулярные отчисления в ПФР, пенсии не будет.

Что выбрать риэлтору: самозанятость или ИП?

Специалисты по недвижимости, которые не хотят работать по найму в агентстве, выбирают между ИП и самозанятостью. ИП подходит тем, кто планирует создать команду специалистов для обслуживания клиентов. Когда есть штат – это удобно, однако не стоит забывать про затраты на содержание сотрудников. Также, к риэлторам, зарегистрировавшим ИП, больше доверия.

Критерий	Самозанятый риэлтор	ИП на УСН «Доходы» 6%
Налоговая ставка	4% (с физлиц), 6% (с юрлиц)	6% (со всех поступлений)
Лимит дохода в год	до 2,4 млн ₽	до 450 млн ₽
Страховые взносы	0 ₽ (добровольно)	53 658 ₽/год (фиксированные взносы)
Онлайн-касса	Не нужна (чеки в приложении «Мой налог»)	Обязательна (~20 000 ₽/год: покупка + оператор фискальных данных)
Отчетность	Нет (автоматически в приложении)	Декларация 1 раз/год + Книга учета доходов и расходов
Наем сотрудников	Запрещен	Разрешен
Кому подходит	Частным риэлторам, новичкам	Агентствам, риэлторам с помощниками или высоким оборотом

Как риэлтору оформить самозанятость?

• Скачать приложение «Мой налог».
• Пройти регистрацию (через Госуслуги или приложение банка).
• Загрузить фото паспорта и ИНН.
• Сделать селфи.
• Выбрать вид деятельности.
• Подтвердить данные.

Как самозанятому риэлтору проводить сделки?

Для того чтобы проводить сделки, самозанятому риэлтору потребуется уже знакомое нам приложение «Мой налог». В нем после каждой проведенной сделки нужно будет формировать электронный чек и оплачивать налоги. Делать это необходимо не позднее 28 числа месяца, следующего за месяцем, в котором было получено комиссионное вознаграждение.

В работе риэлтора немаловажным является использование специальных сервисов для поиска недвижимости и клиентов. Сервис «Акварто» – лучший помощник в эффективном поиске квартир и заключении сделок. Платформа для риэлторов, которая помогает отслеживать рынок недвижимости и предоставлять клиентам актуальные предложения в реальном времени. Включайте уведомления после регистрации в личном кабинете и получайте подборку новых объявлений себе на почту.