Смена управляющей компании: инструкция

Переехав в квартиру, мы надеемся, что все будет идеально: красиво, уютно и без проблем. Но реальность часто оказывается совсем не такой. Особенно, если учитывать, что за дверями вашей квартиры процессами руководят другие люди. Грязь во дворе, поломанные лестницы, метровые сугробы могут заметно снижать комфорт проживания в доме. В таких случаях многие задумываются, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме и сложно ли это.

В статье подробно расскажем, как проходит смена УК в многоквартирном доме и какие нюансы нужно учитывать, чтобы все прошло гладко.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – это организация, которая занимается профессиональным управлением жилыми домами и другими объектами недвижимости. Бывают такие компании, которые управляют сразу целыми комплексами – например, горнолыжным курортом. Но чаще всего под УК подразумевают компанию, которая управляет многоквартирным жилым домом.

В народе такую компанию часто называются сокращенно – «укашка» или «управляшка». УК заботится о комфорте владельцев недвижимости и проживающих, поддерживает порядок и чистоту, следит за техническим состоянием здания и его инфраструктурой. Компания обеспечивает безопасность жильцов, в том числе пожарную, следит за исправностью общедомовых систем и оборудования, проводит ремонты, устраняет аварии. Например, именно в УК обращаются, когда во дворе нужно убрать снег или есть нарушения с подачей воды, когда нужен сантехник для починки оборудования, когда сломали новую лавку у подъезда. Если жильцов не устраивает качество работ, то они могут сменить управляющую компанию.

Виды управляющих компаний

Есть три основных вида управляющих компаний. Отличаются они тем, каким способом их наняли. Этот аспект важен при смене управляющей компании – порядок действий будет зависеть именно от того, по какому пути компания пришла на свое место.

1. Управляющую компанию выбрали на общем собрании владельцев. Это самый распространенный случай. Договор с УК в таком случае заключается на срок от года. Максимальный срок – 5 лет. Для смены УК понадобятся формальные основания – об этом мы расскажем в соответствующей главе.
2. УК назначили через открытый конкурс. Это происходит, если собственники не выбрали «управляшку» за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Тогда муниципалитет объявляет конкурс, по итогам которого сообщает собственникам результат. После этого жильцы должны заключить договор именно с выигравшей конкурс компанией. Такой договор будет действовать не дольше трех лет. Жильцы могут сменить УК раньше срока, приняв соответствующее решение на собрании. Оснований для этого не потребуется.
3. Управляющую компанию назначили временно. Например, это может сделать девелопер после сдачи дома в эксплуатацию. Срок действия договора с УК в таком случае не может превышать трех месяцев. Временная УК оказывает коммунальные услуги, пока не будет подписан договор с постоянной УК.

Когда стоит задуматься о смене управляющей компании в многоквартирном доме?

Не стоит бежать к соседям с предложением поменять УК после первого же проступка вашей «управляшки». Для начала попробуйте решить вопрос мирным путем: позвонить в офис компании, направить жалобу по электронной почте или через форму приема обращений на сайте УК.

А вот регулярные сбои и недочеты уже стоит брать на вооружение. Если вам несколько месяцев в квитанциях прописывают услуги, которые по факту не оказываются, или необоснованно завышают плату за квартиру, пора заняться вопросом найма другой компании.

Выяснение отношений с управляющей компанией нередко превращается в споры и эмоциональные горки. Лучше всего подходить к вопросу с холодной головой: процесс смены компании потребует собранности и соблюдения ряда норм и формальностей.

Для начала выпишите из договора с действующей УК все услуги. Пропишите претензии к конкретным пунктам. Затем поэтапно жалуйтесь на недочеты в саму УК. Уже на этом этапе вы можете скооперироваться с другими жильцами.

Если УК не реагирует и не исправляется, обратитесь в надзорные органы. Как только у вас на руках окажется достаточное число официальных бумаг, можно приступать к процедуре замены.

Как отказаться от управляющей компании: основания для расторжения договора

Желание жильцов сменить управляющую компанию не всегда связано с негативом. Есть и довольно формальные основания:

• Срок действия договора с УК подходит к концу. Чаще всего в договорах прописывают «автоматическое» продление срока его действия. Но жильцы могут отказаться от услуг и не продлевать договор.
• В договоре с УК прописано, что жильцы могут расторгнуть его по дополнительным причинам.
• Жильцы решили изменить способ управления домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Вопрос о расторжении договора с недобросовестной УК рассмотрим подробнее. Одних только словесных возмущений будет недостаточно. Расторжение договора – это юридическая процедура, требующая веских оснований. Проще говоря, к такому прибегают, когда компания не выполняет обязанности по договору. Например, в качестве оснований могут выступить:

• некачественные услуги;
• предоставление услуг не в полном объеме;
• игнорирование просьб и жалоб жильцов;
• подозрения в воровстве;
• истечение срока лицензии УК и/или приближение ее к стадии банкротства.

Доказав, что УК не выполняет свои обязанности, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но стоит запастись временем и терпением: сбор доказательств потребует ресурсов.

Как сменить УК многоквартирного дома, если она формально ничего не нарушает?

Если управляющая компания ничего не нарушает, расторгнуть договор с ней можно только после окончания его действия. Досрочное расторжение возможно по решению суда или по соглашению с управляющей компаний, а также в случаях с временными УК.

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Смена УК – процесс трудоемкий. Важно делать все поэтапно и в соответствии с законом. В противном случае УК может попробовать оспорить решение собственников. Вместе пройдем по «сценарию» смены УК.

Этап 1. Резюмируем претензии списком и собираем свидетельства нарушений. В пакет свидетельств также можно включить, например, копии жалоб в УК и контролирующие органы.

Этап 2. Обсуждаем ситуацию с другими жильцами. Практика показывает, что недовольство работой управляющей компании нередко объединяет жильцов в инициативные группы. К слову, этот шаг может быть первым.

Этап 3. Изучаем рынок и подбираем подходящую управляющую компанию. Лучше задействовать несколько человек: понадобится изучить отзывы и рейтинги на разных площадках. Обращайте внимание на официальные сайты компаний, проверьте, есть ли у них все обязательные документы и лицензии. Можно также прогуляться и посмотреть вживую, насколько хорошо компания обслуживает дома и заботится о комфорте жильцов.

Попросите понравившиеся компании (лучше сразу выбрать несколько, чтобы иметь запасные варианты) хотя бы примерно составить перечень работ по вашему дому и предоставить полные данные по тарифам и ценам.

Этап 4. Подготавливаем повестку будущего собрания собственников жилья. Обязательно включите в нее следующие вопросы:

• о расторжении договора с действующей УК;
• о выборе новой управляющей компании;
• о том, в какие сроки новой УК будут передана вся документация;
• об остатке средств.

Ознакомьте жильцов с повесткой и предупредите о собрании как минимум за 10 дней до назначенной даты. На этом этапе нужно окончательно определить основание для расторжения договора: сроки его действия, нарушения или смена способа управления.

Этап 5. Проводим общее собрание собственников помещений. Отнеситесь серьезно, это вовсе не пикник с чаем во дворе. Не лишним будет пригласить на встречу юриста. Есть несколько нюансов и формальностей, которые нужно будет соблюсти в обязательном порядке. В их числе:

• обсуждение всех вопросов из повестки;
• составление по итогам собрания протокола по установленной форме.

Этап 6. Уведомляем управляющую компанию об итогах собрания. Это нужно сделать в течение пяти дней. Приложите к уведомлению копию протокола.

Этап 7. Направляем в Госжилинспекцию документы. На это также отводится не более пяти дней. Пакет бумаг должен включать:

• итоговый протокол собрания и решения;
• реестр собственников;
• список с уведомлениями владельцев о собрании;
• оригинальные бланки голосования;
• перечень жильцов, проголосовавших очно и заочно.

Этап 8. Отправляем протоколы собрания (копии) новой УК. 

Этап 9. Ожидаем, пока новая УК подпишет договор с каждым владельцев помещения.

Нюансы смены УК

 

Наверняка вы уже убедились, что сменить управляющую компанию – дело не из простых и требует много ресурсов. Поэтому лучше, чтобы этим вопросом занималась инициативная группа жильцов, а не кто-то один.

В жилищной сфере есть много нюансов и тонкостей, которые не всегда бывают известны обычным гражданам. Минимизировать риски ошибок в процессе поможет привлечение экспертов. В качестве специалистов могут выступить:

• Другая УК (иногда управляющие компании берут на себя процессы по смене компании).
• Юристы. Лучше всего обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на вопросах недвижимости.
• Эксперт по жилищно-коммунальному хозяйству. Это, например, может быть ваш знакомый – представитель управления ЖКХ из местной администрации.
• Люди, которые уже успешно меняли управляющую компанию ранее и знают тонкости вопроса.

Сроки смены управляющей компании

Сроки процесса смены управляющей компании могут быть различным в зависимости от обстоятельств и оснований. Когда расторжение договора происходит по соглашению сторон, все проходит довольно быстро.

Если смена УК происходит по инициативе жильцов, то она может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Как минимум, много времени уйдет на сбор всех документов – копий жалоб и прочего.

Один только выбор даты для собрания может занять больше недели. Нужно, чтобы большая часть жильцов могла присутствовать лично: кому-то удобнее в выходные, кому-то – в будние дни.

Что делать, если УК отказывается «уходить»?

Бывают ситуации, когда управляющая компания не признает решение жильцов. При таком раскладе владельцам придется идти с иском в суд или подавать жалобу в жилинспекцию либо прокуратуру. Тут также понадобятся документы с подтверждениями нарушений УК.