Как используется технический этаж в МКД?

Технический этаж в многоквартирном доме нужен для размещения инженерных коммуникаций и оборудования. В статье мы рассмотрим, как именно используется технический этаж в МКД, какие функции он выполняет и есть ли у собственников квартир доступ к нему.

Что такое технический этаж?

Технический этаж в многоэтажном доме – это нежилое помещение, в котором размещаются все инженерные системы. Такой этаж, как правило, находится над последним жилым этажом дома либо на чердаке. Термин «технический этаж» закреплен в определении Свода правил СП 118.13330.2012. В нормативных актах сказано, что это пространство предназначено для:

• оборудования, обеспечивающего вентиляцию здания;
• трубопроводов и насосных систем;
• электрооборудования;
• механизмов, обеспечивающих работу лифтов.

Конечно, это далеко не весь список возможностей технического этажа. Главным все-таки является то, что технический этаж предназначен для инженерно-технического оборудования. При этом располагаться подобные пространства могут наверху, внизу и в середине многоквартирного дома.   

Так как термин закреплен в документах, то к нему есть ряд определенных требований. К примеру, минимальная высота технического этажа должна быть не менее двух метров, а само помещение может соединять в себе и какие-либо приборы телеметрии.

Добавим, технический этаж многоквартирного дома – это закрытое помещение. Доступ к нему должен быть только у обслуживающих организаций, инженеров и технических специалистов.

Свободно посещать техэтаж нельзя, так как это может навредить работе систем либо повлечь риски для жизни и здоровья посторонних посетителей.

Сколько техэтажей в многоквартирном доме?

Количество технических этажей по требованиям напрямую зависит от размеров дома и числа обычных этажей. Согласно последним нормам, одного техэтажа для типовых жилых высоток достаточно.

Однако при строительстве небоскреба проектировщики стараются запланировать один техэтаж после 10 жилых этажей. Но это условие носит рекомендательный характер, и не все стремятся его безоговорочно выполнить.

В любом случае после создания проекта многоквартирного дома все чертежи и планы проходят специальную техническую экспертизу. Комиссия из профессионалов будет оценивать каждое здание индивидуально и вносить коррективы в расположение либо количество техэтажей, так как важно понять, что именно будет там расположено.

К примеру, если речь идет о малоэтажной застройке жилых многоквартирных домов в высоту не более трех этажей, то одного технического этажа на дом будет достаточно.  

Отметим, зачастую между застройщиками и инвесторами возникают ожесточенные споры на тему количества техэтажей. Конечно, инвесторы заинтересованы в получении максимальной прибыли, поэтому они всегда настаивают на наличии только одного технического этажа.

В большинстве случаев одного техэтажа, действительно, достаточно. Но если ваш дом строится по уникальному проекту со сложной системой инженерных коммуникаций и большим количеством общедомового оборудования, то здесь все же решающее слово за застройщиками.

Строители должны еще до момента формирования фундамента дома понимать: зачем нужен технический этаж и что конкретно будет там расположено. Отсюда и идет расчет итогового количества техэтажей.

Где в здании располагаются техэтажи?

Как мы уже писали выше, технические этажи могут располагаться, где угодно: внизу, наверху или в середине дома. Их местоположение также напрямую зависит от количества этажей, высоты здания и оборудования, которое расположено внутри.

Если здание имеет большую высотность, либо это небоскреб, то техэтажи разместят равномерно по всему периметру конструкции. Ключевое значение в схеме расположения имеют такие категории, как:

• удобство доступа к техэтажу;
• рациональное обслуживание;
• эргономичность расположения;
• пожарная безопасность;
• и многое другое.

Основной принцип расположения техэтажа – это все же удобство обслуживания. Для того чтобы не обходить весь дом во время какого-либо ремонта, все инженерные системы устанавливают в одном месте.

Что находится на техническом этаже?

Технический этаж выполняет несколько важных функций и может содержать различные технические элементы:

1. Инженерные системы. На техническом этаже размещаются инженерные коммуникации, такие как вентиляционные шахты, трубы отопления и водоснабжения, а также электрические щиты и распределительные устройства.
2. Кровельные конструкции. Здесь могут находиться элементы кровли: теплоизоляция, гидроизоляция и другие конструкции, обеспечивающие защиту здания от атмосферных воздействий.
3. Оборудование для обслуживания. В зависимости от типа здания на техническом этаже устанавливаются насосные станции, котлы, бойлеры и другое оборудование, необходимое для обеспечения функционирования жилого дома.
4. Системы безопасности. Технический этаж может содержать системы противопожарной безопасности: дымовые датчики, системы оповещения и другие элементы, обеспечивающие безопасность жильцов.

Требования к техэтажу

Несмотря на то, что техэтажи не предназначены для жизни людей, к ним также есть ряд требований. Документы СНиП и требования пожарной безопасности закрепляют перечень норм.

В первую очередь, техэтаж должен быть безопасным. Поэтому доступ к нему обязательно должен быть ограничен. Так как в помещении собраны устройства, которые поддерживают работу всех систем здания.

В список ключевых требований входят:

• Звукоизоляция. Так как некоторые приборы, в том числе и трансформаторные системы, при работе создают много шума, нужна звукоизоляция. Постоянное звуковое воздействие не должно быть слышно на жилых этажах.
• Защита от пожаров. Речь идет не только о датчиках дыма и температуры, но и о материалах, которыми покрыты полы, стены и потолки. Во внутренней отделке техэтажей не должно быть материалов, которые загораются от малейшей искры.
• Гидроизоляция. Так как коммуникации водоснабжения также проходят на техэтажах, то все сети должны быть надежно защищены от протечек. Особенно, если технический этаж расположен наверху дома. Как правило, в современных домах дополнительно устанавливают на все трубопроводы еще и датчики протечек.
• Надежная вентиляция и освещение. На технический этаж также важно обеспечить регулярное поступление свежего воздуха. Это необходимо для защиты от грибков и плесени. Вместе с системой вентиляции строители тщательно продумывают освещение. Это значимо в аварийных ситуациях, чтобы ремонтная бригада не блуждала в потемках, а быстро выявила проблему и устранила ее.
• Рациональное зонирование пространства. Вопрос удобного распределения устройств и коммуникаций внутри техэтажа тоже немаловажен. На обратной стороне входной двери строители устанавливают план и схему расположения. Это также в будущем поможет ремонтникам быстрее сориентироваться и устранить проблему. 

Есть ли у собственников квартир доступ к техэтажу МКД?

Согласно Жилищному кодексу РФ, технические этажи многоквартирных домов (МКД) считаются общедомовой собственностью. Это положение закреплено в статье 36 ЖК РФ.

Таким образом, все жильцы имеют право пользоваться помещениями техэтажа. Но правила посещения и использования должны быть обозначены и закреплены на общедомовом собрании жильцов, так как это общая собственность, а не какого-то отдельного физлица.

Как правило, доступа у всех собственников квартир к техническому этажу нет. В первую очередь, это сделано для того, чтобы обеспечить безопасность жизни и здоровья людей, так как инженерно-технические системы могут причинить вред посторонним.

Для того, чтобы обсудить регламент доступа и возможность посещения, проводят собрания собственников недвижимости. Там в установленном порядке жильцы должны договориться о том, у кого будет возможность посещать помещение, к кому обращаться в экстренных ситуациях и так далее.

Право посещать постоянно техэтаж всегда оставляют за собой управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Поэтому во время острой необходимости стоит попросить предоставить доступ у дежурного в УК или ТСЖ.

Можно ли использовать технический этаж для личных нужд?

Согласно статье 37, ч. 1 ЖК РФ, да. Каждый собственник недвижимости имеет право распоряжаться частью общедомового имущества. К этой категории относят подъезды, лестницы, технические этажи и так далее.

Однако важно понимать: так как имущество общее, то и распоряжаться им можно только с согласия всех или большинства собственников. Именно для этого должно быть проведено собрание жильцов и оформлен протокол использования. Ведь если у собственников нет доступа к техническому этажу, то пользоваться им для личных нужд они не могут.

Как перевести технический этаж в жилой?

По регламенту нужно создать новый проект реконструкции, так как техэтажи – это особая категория помещений. Они не укладываются в рамки стандартных понятий о жилой или нежилой недвижимости.

Для перевода потребуется пройти стандартную процедуру оформления всех бумаг: начиная от получения разрешения на ввод в эксплуатацию и заканчивая специальной экспертизой. Это весьма затратный процесс, как с точки зрения финансов, так и с точки зрения времени.

Что общего у пентхауса и технического этажа?

Оба помещения занимают зачастую последние этажи жилого дома. Однако пентхаусы предназначены для постоянного проживания людей, а техэтажи нет. В этом заключается существенное отличие.

Во время строительства пентхаусы сразу обозначаются в плане еще на этапе проектирования. Бывает так, что пентхаусы представляют собой обособленную часть техэтажей.