Плюсы и минусы свободной планировки квартиры

В последние годы стала популярна свободная планировка квартиры. Особенность таких квартир – отсутствие межкомнатных перегородок. В этой статье расскажем, какие есть плюсы и минусы свободной планировки и кому подойдут такие квартиры?

Что такое свободная планировка квартиры?

Свободная планировка, или open space (англ. открытое пространство) – это тип жилья в новостройке, характерной особенностью которого является частичное или полное отсутствие внутренних, межкомнатных перегородок, за исключением так называемых мокрых зон – кухни и санузла. Квартира действительно представляет собой открытое, ничем не ограниченное пространство, оформление которого хозяева могут спланировать полностью самостоятельно, включая расположение и размер комнат.

Одних такой вариант может воодушевлять, у других, наоборот, вызывать дискомфорт, и на то есть причины.

Особенности свободной планировки квартиры

На самом деле свободная планировка – это скорее ловкий маркетинговый ход риэлторов и застройщиков, чем действительно формат жилища, и уж точно не официальный юридический термин. 

Как термина его нет даже в жилищном законодательстве, поэтому вы фактически приобретаете обычную квартиру, только необустроенную. То есть в квартире со свободной планировкой, как правило, все равно придется устанавливать стены, только делать это уже за собственный счет и так, как хочется именно вам. Однако следует учитывать, что эти изменения, а иначе говоря, перепланировку, необходимо будет согласовать.

В правовом поле свободная планировка ничем не отличается от перепланировки обычного жилья: установка даже одной стены считается перепланировкой и требует предварительного согласования различными инстанциями и их разрешения. Если на квартиру еще нет зарегистрированного права собственности, его должен оформить застройщик, он же согласовывает сам проект перепланировки.

Даже если в квартире отсутствуют стены, они размечены на плане БТИ и других документах, с которыми необходимо тщательно сверяться и до начала работ, и в процессе, и даже перед покупкой квартиры.

Как на плане квартиры отмечается свободная планировка?

Условные стены на плане квартиры размечены пунктирными линиями – в самой квартире они выложены по периметру кирпичом высотой около сантиметра.

При этом условные стены равносильны настоящим. Следовательно, запроектированный план расположения комнат уже есть, и чтобы отклониться от него, нужно получить разрешение.

Согласование перепланировки

Планировку в обязательном порядке нужно согласовать не только с застройщиком или управляющей компанией, но также с жилой инспекцией, районной администрацией, Бюро технической инвентаризации, если квартира взята в ипотеку – с банком, если в ней есть газовое оборудование, которое вы хотите перенести или сменить на электрическое – то с газовой службой. В последнем случае нужно дополнительно обратиться в Энергосбыт.

От администрации необходимо получить разрешение на проведение работ. Для этого требуется предоставить:

1. Технический паспорт квартиры.
2. Подтверждение вашего права собственности.
3. Составленный концепт перепланировки.
4. Письменное согласие на перепланировку застройщика и жильцов дома.
5. Паспорт.
6. Заявление на планировку.
7. Другие документы, которые могут потребоваться с учетом особенностей жилища.

Все технические документы и чертежи, в свою очередь, обязан предоставить застройщик. Если он отказывается или предоставляет их не в полном объеме, вы праве потребовать их в судебном порядке.

И конечно, на всех стадиях согласования консультируйтесь со специалистами: в жилинспекции вы в любом случае получите консультацию, которая поможет спланировать оформление жилища грамотно, с соблюдением всех правовых норм и соответствием вашим пожеланиям. И

После того, как планировка одобрена, на нее дается определенный срок – как правило, от 12 до 18 месяцев.

Преимущества и недостатки свободной планировки

Рассмотрим, какие плюсы и минусы есть у квартир со свободной планировкой.

Преимущества

1. Свобода дизайнерских решений. И все-таки свобода планировки и дизайнерских решений у вас есть: получив согласование, можно расположить комнаты так, как удобно именно вам, можно расширять их за счет друг друга и коридора с учетом собственных приоритетов и потребностей: одни сделать просторнее, другие небольшими. По этой же схеме две и более комнат можно объединить в одну. Можно объединить или разделить санузел, минимизировать коридор или, наоборот, добавить воздуха в пространство (за счет коридора вы все еще можете расширять кухню и ванную). В общем, сделать жилище комфортным именно для себя.
2. Уникальность. И конечно, у вас есть возможность создать свой уникальный дизайн жилища, который точно не перекликается с квартирами соседей
3. Удобство. Свободное пространство удобно тем, что экономит время и средства на ремонт: чтобы возвести новые стены, не нужно ломать старые, как и демонтировать прежнюю жилищную инфраструктуру, чтобы создать новую. 

Недостатки

Но как мы уже поняли, не все так просто. Подводные камни формата open space носят, в первую очередь, практический и законодательный характер, а именно это:

1. Ограничения. Самостоятельная планировка квартиры имеет множество ограничений, продиктованных техникой безопасности, готовыми квартирными планами и законодательством в сфере недвижимости – статьей 25 Жилищного кодекса РФ «Переустройство и перепланировка в многоквартирном доме», но в некоторых аспектах могут также решать региональные законы и постановления. И здесь есть принципиальные моменты: нельзя, например, расширять санузел за счет комнат, а также объединять с комнатой кухню с газовой плитой. Нельзя убрать внутренние несущие конструкции, по собственному усмотрению убрать или переделать вентиляционные и инженерные системы. Практически невозможно получить разрешение на объединение основного помещения с балконом или лоджией. И по правовым причинам – балконные помещения не могут классифицироваться и использоваться как жилые, и по техническим – резкое сочетание холодного воздуха с теплым может повредить тепловой контур дома, а также просто перегружать отопительную систему в квартире. В планировке расположения помещений придется считаться и с соседями: во избежание затопления соседей снизу мокрые зоны нельзя располагать над их комнатами.
2. Согласование. Даже планировку с нуля нужно согласовывать – с сопутствующим бюрократическим адом и огромными тратами. Самовольная перепланировка запрещена в соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ. Штраф для физических лиц составляет от 2 000 до 2 500 000 рублей. Кроме того, хозяин обязан переделать квартиру в исходное состояние. В худшем случае речь может идти даже об уголовной ответственности и риске конфискации жилища.  Кроме того, если авария действительно произойдет, пострадавшие соседи могут обратиться в суд за компенсацией, и здесь речь идет о довольно крупных суммах.
3. Дополнительные траты. Непосредственно на планировку придется потратиться самостоятельно. Причем серьезно: не только на зонирование и установку межкомнатных стен и дверей, не только на закупку и установку необходимого оборудования, но и на отделочные работы (не предусмотрены застройщиком при сдаче жилья со свободной планировкой), и на услуги дизайнера. Кроме того, такое жилье по рынку гораздо дороже, чем классическое, полностью готовое.

На что обратить внимание при покупке квартиры свободной планировки?

В первую очередь, обратите внимание на базовые вещи:

1. Общая площадь квартиры.
2. Количество и расположение окон.
3. Расположение кухни и санузла.
4. Расположение несущих стен.
5. Наличие и качество коммуникационных систем.
6. Качество освещения и циркуляция воздуха.

Сверяться с этими параметрами важно и на начальной стадии, и при выборе формата планировки, и уже в процессе работ, чтобы будущее жилище не только было комфортным и не имело нарушений, но и сохранило эти исходные после планировки.

Кому подойдет квартира свободной планировки?

Таким образом, открытое пространство как формат, как ни парадоксально, открыто отнюдь не для любых дизайнерских экспериментов и значительно ограничено техникой безопасности и жилищным законодательством. Во-первых, запрещено менять расположение мокрых зон – санузла и кухни, расширять их за счет комнат, а также объединять комнаты с балконом, что уже может не соответствовать вашим пожеланиям по оформлению квартиры.

Во-вторых, сама планировка должна быть тщательно выверена на соответствие технике безопасности и жилищному законодательству, нарушение которого чревато последствиями вплоть до уголовных. В-третьих, сама по себе планировка с нуля может быть очень дорогой и трудозатратой.

Но жилье со свободной планировкой по-прежнему может быть хорошим вариантом для большой семьи (комнату можно спланировать под каждого), а также если вы хотите оформить квартиру под студию и сдавать в аренду, и просто если вы цените творческий подход и хотите создать свой исключительный, тщательно продуманный дизайн-проект, и вас не останавливают трудности.