Что будет с ипотекой при дефолте и девальвации?

Ипотечное кредитование является одним из важнейших инструментов, позволяющих гражданам приобрести собственное жилье. Однако в условиях экономической нестабильности, когда страна сталкивается с угрозой дефолта и девальвации национальной валюты, заемщики переживают насчет своей уязвимости. Рассказываем, что будет с ипотекой при дефолте.

Дефолт и девальвация – что это?

Для начала разберем, что вообще означают дефолт и девальвация и оказывают ли они влияние на ипотеку.

Девальвация

Под девальвацией понимают снижение обменного курса национальной денежной единицы по отношению к валютам других стран. Иными словами, девальвация означает, что на ту же сумму в рублях теперь можно купить меньше долларов, евро или другой иностранной валюты.

Обесценивание валюты имеет ряд негативных последствий для экономики и благосостояния граждан:

• Удорожание импорта. Поскольку подавляющее большинство импортных товаров оплачивается в иностранной валюте, их стоимость на внутреннем рынке автоматически возрастает вслед за ослаблением рубля. Это касается не только потребительских товаров, но и сырья, комплектующих, оборудования для промышленности.
• Рост инфляции. Подорожание импорта транслируется в повышение общего уровня цен в экономике, поскольку импортные компоненты используются при производстве очень широкого спектра продукции. Инфляция снижает покупательную способность рубля, обесценивает сбережения и доходы граждан.
• Увеличение внешнего долга. Для компаний и банков, имеющих долги в иностранной валюте, девальвация оборачивается ростом долгового бремени. Многим становится сложнее обслуживать валютные займы, что создает риски дефолтов в корпоративном секторе.
• Ажиотажный спрос на валюту. В условиях стремительного обесценивания рубля граждане и бизнес стремятся конвертировать свои сбережения и свободные средства в более надежные валюты. Это создает дополнительное давление на рубль и подстегивает дальнейшую девальвацию.

В то же время для некоторых секторов экономики слабый рубль создает и определенные возможности. Так, экспортеры получают конкурентное преимущество за счет снижения рублевых издержек при сохранении валютной выручки. Также девальвация делает более привлекательным внутренний туризм и некоторые отрасли, ориентированные на импортозамещение.

Причинами девальвации могут стать самые разные факторы: 

• кризисные тенденции в экономике;
• снижение цен на ключевые товары экспорта;
• отток капитала из страны;
• политическая нестабильность и геополитическая напряженность;
• чрезмерно мягкая денежно-кредитная политика, ведущая к избытку рублевой ликвидности.

Иногда государство идет на сознательное ослабление национальной валюты, чтобы поддержать конкурентоспособность отечественных производителей и сбалансировать платежный баланс. Это называется управляемой или контролируемой девальвацией. Однако гораздо чаще обесценивание валюты происходит стихийно под влиянием рыночных факторов и кризисных явлений. В этом случае девальвация несет в себе серьезные риски для финансовой стабильности и экономического роста.

Дефолт

Дефолтом называют ситуацию, при которой заемщик оказывается неспособным выполнять взятые на себя долговые обязательства. В роли заемщика может выступать физическое лицо, компания или целое государство. В последнем случае речь идет о так называемом суверенном дефолте – ситуации, когда страна не может расплатиться по своим долгам перед внешними и/или внутренними кредиторами.

Обычно дефолту предшествует продолжительный период экономического спада, сопровождающийся снижением доходов бюджета, ростом безработицы, сокращением промышленного производства, оттоком капитала из страны. Неспособность государства обслуживать долги становится закономерным итогом накопившихся проблем. Последствия дефолта, как правило, крайне негативно сказываются на всей экономике и благосостоянии граждан.

При наступлении дефолта перед государством встает выбор из нескольких непростых вариантов:

• Реструктуризация долга. Страна объявляет о пересмотре условий кредитных соглашений, увеличении сроков погашения займов, частичном списании долгов. Это позволяет снизить текущую долговую нагрузку, но ведет к ухудшению кредитной репутации государства.
• Частичный отказ от обязательств. Правительство может заявить о приостановке выплат по некоторым категориям долга, например, по облигациям, держателями которых являются иностранные инвесторы. Тем самым бюджет освобождается от части обязательств, но ценой подрыва доверия к стране на международном уровне.
• Полное прекращение обслуживания долга. В самом негативном сценарии государство полностью отказывается от выполнения долговых обязательств, объявляя себя банкротом. Это фактически означает исключение страны из мировой финансовой системы со всеми вытекающими последствиями.

Любой из этих сценариев ведет к серьезному подрыву репутации государства как заемщика. Страна надолго лишается возможности привлекать средства на международных рынках капитала, сталкивается с оттоком инвестиций, замораживанием активов за рубежом. Дефолт почти неизбежно сопровождается масштабным экономическим кризисом, банкротством компаний, обесцениванием сбережений граждан, всплеском инфляции и безработицы.

Что будет с ипотекой при дефолте?

Дефолт и сопутствующая ему экономическая турбулентность создают массу проблем для рынка ипотечного кредитования и несут значительные риски для ипотечных заемщиков.

Остановимся подробнее на волнующем вопросе – что будет с ипотекой при дефолте. Первая проблема – это возможный рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам со стороны населения. В условиях экономического спада многие люди теряют работу или существенную часть своих доходов. Это затрудняет своевременное внесение платежей по кредиту даже для самых добросовестных заемщиков. В итоге растет объем просрочки, увеличивается число дефолтов физических лиц по ипотеке.

Особенно сложная ситуация складывается для заемщиков с валютной ипотекой. Из-за резкой девальвации рубля их платежи по кредиту могут возрасти в 1,5-2 раза. При этом зарплаты подавляющего большинства граждан номинированы в рублях, и если и растут, то гораздо медленнее курса доллара или евро. В итоге многие валютные ипотечники оказываются не в состоянии обслуживать свои кредиты.

«К сожалению, в период дефолта ипотечные заемщики попадают в крайне уязвимое положение. Тем, у кого есть такая возможность, я бы рекомендовала постараться погасить кредит досрочно или хотя бы создать финансовый резерв на 3-6 месяцев выплат. Это позволит пережить наиболее острую фазу кризиса», – отмечает Юлия Жукова, юрист компании «Парагон».

Вторая угроза дефолта для ипотечного рынка – это кризис банковской системы. Многие банки могут столкнуться с масштабным оттоком вкладов, дефицитом ликвидности, проблемными долгами. Некоторые кредитные организации будут вынуждены уйти с рынка. Для ипотечных заемщиков банкротство банка чревато потерей документов по кредиту, необходимостью заново оформлять договоры, судебными спорами.

Государство в таких случаях обычно принимает на себя обязательства рухнувших банков, переводя их кредитные портфели в более устойчивые финансовые институты. Однако на все эти процедуры требуется время, в течение которого ипотечные заемщики находятся в подвешенном состоянии. При всем этом обязанности платить за ипотеку с заемщиков никто не снимает.

Наконец, дефолт и кризис серьезно дестабилизируют рынок жилья. С одной стороны, из-за удорожания кредитов и снижения доходов населения падает спрос на недвижимость. С другой стороны, многие стремятся вложить обесценивающиеся рублевые сбережения в квадратные метры. В итоге цены на жилье могут демонстрировать резкие разнонаправленные колебания, что затрудняет принятие решений как о покупке, так и о продаже жилья.

В целом ипотечный рынок переживает период турбулентности, для которого характерны:

• Ужесточение условий выдачи кредитов. Банки повышают требования к заемщикам, увеличивают первоначальный взнос, сокращают сроки кредитования.
• Рост процентных ставок. Удорожание фондирования для банков транслируется в повышение ставок по ипотеке, что делает кредиты менее доступными для населения.  
• Сворачивание ипотечных программ. Банки приостанавливают или полностью прекращают выдачу наиболее рискованных видов ипотеки (валютной, с низким первоначальным взносом, по нестандартным объектам).  
• Ужесточение требований к страхованию. Для минимизации рисков банки настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика, титула собственности, залогового имущества от утраты.
• Увеличение случаев отказа в кредите. В стремлении отсечь ненадежных заявителей банки чаще отклоняют обращения за ипотекой даже по формальным основаниям.

«Безусловно, кризис – не лучшее время для покупки жилья в кредит. Если у человека уже есть ипотека, то ему в случае дефолта стоит приложить все усилия, чтобы сохранить источники дохода и аккуратно вносить платежи. А вот оформлять новый кредит стоит только в случае крайней необходимости и с максимальной тщательностью просчитав свои риски», – считает эксперт.

Что происходит с ипотекой при девальвации?

Обесценивание валюты оказывает влияние как на ипотечных заемщиков, так и на рынок жилья в целом. Характер этого влияния во многом зависит от валюты кредитования. Остановимся подробнее на том, что будет с ипотекой при девальвации.

Для рублевой ипотеки сама по себе девальвация не столь критична. Номинальная сумма долга и ежемесячных платежей в этом случае не меняется, так как кредит изначально выдавался в национальной валюте. 

Однако косвенное воздействие девальвации все равно может быть весьма ощутимым. Ослабление валюты почти неизбежно ведет к росту инфляции, удорожанию товаров и услуг. При этом зарплаты граждан увеличиваются гораздо медленнее, а то и вовсе временно замораживаются. В итоге реальные доходы и покупательная способность населения снижаются.

На этом фоне платежи по ипотеке начинают восприниматься как более обременительные, даже если в абсолютном выражении их размер не изменился. Расходы на обслуживание кредита отнимают все большую часть семейного бюджета. В итоге некоторые заемщики вынуждены сокращать прочие траты, урезать потребление, отказываться от запланированных покупок. 

Гораздо хуже приходится держателям валютной ипотеки. Для них девальвация оборачивается стремительным ростом платежей по кредиту. Если курс доллара или евро подскакивает на 20-30% и более, то соразмерно увеличивается и сумма, которую нужно отдавать банку каждый месяц.

При этом доходы большинства валютных ипотечников номинированы в рублях. Даже если зарплата растет вместе с инфляцией, она все равно сильно отстает от динамики курсов иностранных валют. В итоге обслуживание кредита становится непосильной ношей для многих заемщиков.

Именно это произошло в России после обвала рубля в 2014-2015 годах. Десятки тысяч валютных ипотечников оказались на грани банкротства, не имея возможности исполнять свои обязательства перед банком. В тот период даже появился специальный термин – валютная ипотечная ловушка.

«Обесценивание рубля для валютных заемщиков – это абсолютная катастрофа. Представьте, что в 2014 году вы взяли кредит на сумму $100 тыс. Буквально за пару месяцев его рублевый эквивалент вырос чуть ли не вдвое. И это при том, что зарплаты если и выросли, то на 5-10%. Понятно, что выкроить из бюджета вдвое большую сумму на ипотеку смогли немногие. Поэтому я категорически не советую брать валютную ипотеку, если только ваши доходы не поступают в той же валюте», – констатирует Юлия Жукова.

Еще одно последствие девальвации – изменение цен на недвижимость. Поскольку сбережения стремительно обесцениваются, многие стараются конвертировать их в более надежные активы, в том числе в жилье. Этот всплеск спроса толкает цены на квартиры вверх.

Одновременно дорожают и стройматериалы, часть которых импортируется из-за рубежа. Соответственно увеличивается и себестоимость строительства. Особенно сильный рост цен обычно наблюдается на рынке новостроек.

С другой стороны, для простых покупателей квартиры становятся менее доступными. Если номинальная стоимость квадратного метра вырастает на 20-30%, а доходы населения остаются прежними, снижается число потенциальных покупателей, которые могут позволить себе приобретение жилья.

В такой ситуации продавцам на вторичном рынке часто приходится идти на уступки и дисконтировать цены, чтобы найти покупателя на свою квартиру. Так что вторичное жилье может даже немного подешеветь на фоне девальвации и кризисных явлений.

«В целом взаимосвязь между девальвацией и ценами на жилье носит сложный, нелинейный характер. Многое зависит от конкретной экономической ситуации, соотношения спроса и предложения, ипотечных ставок. Но в любом случае период резких колебаний курса валюты – не лучшее время для сделок с недвижимостью, если только вы не профессиональный инвестор», – отмечает эксперт.

Стоит ли опасаться дефолта в России?

Насколько реалистичен сценарий дефолта в нашей стране? Этот вопрос сегодня волнует очень многих, учитывая непростую геополитическую и экономическую обстановку.

У России по-прежнему довольно устойчивые макроэкономические показатели. Государственный долг находится на низком уровне (около 20% ВВП), значительная часть резервов в золоте и китайских юанях сохранена. В 2022 году федеральный бюджет был сведен с профицитом благодаря высоким ценам на нефть и газ.

С другой стороны, на экономику продолжает давить беспрецедентный санкционный пресс. Все это создает риски для бюджета и финансовой стабильности. Однако при всем этом дефолт или девальвация очень маловероятны России.

Подведем итоги

Итак, дефолт и девальвация – две взаимосвязанные угрозы, которые могут серьезно ударить по благосостоянию граждан и экономике страны в целом. Для ипотечных заемщиков они чреваты целым букетом проблем:

• Риск потери работы и трудности с обслуживанием кредита.
• Скачок платежей по валютной ипотеке из-за ослабления рубля.
• Проблемы с банками вплоть до их банкротства и потери кредитных досье. 
• Общее снижение доходов и покупательной способности на фоне инфляции.
• Нестабильность цен на рынке жилья и неопределенность с куплей-продажей недвижимости.

Если дефолт все-таки произойдет, пострадают практически все слои населения. Но ипотечные заемщики, которые несут долгосрочные обязательства перед банками, окажутся в наиболее уязвимом положении.

К сожалению, полностью застраховаться от кризисных явлений невозможно. Но минимизировать свои риски под силу каждому. Вот несколько базовых рекомендаций:

1. Создайте финансовый резерв хотя бы на 3-6 месяцев – на случай потери работы или других форс-мажорных обстоятельств. Желательно хранить эти средства в разных валютах и разных банках.
2. Не набирайте кредитов больше, чем можете обслуживать. Сейчас не лучшее время, чтобы влезать в дополнительные долги. Сосредоточьтесь на погашении уже имеющихся займов.
3. Сократите неприоритетные расходы. Пересмотрите свой бюджет, по возможности снизьте траты на второстепенные нужды. Это позволит легче переживать возможное падение доходов в будущем.
4. Диверсифицируйте источники дохода. Не полагайтесь только на одну работу, подумайте о дополнительном заработке, фрилансе, запуске своего небольшого бизнеса. Чем больше у вас опор, тем устойчивее будет финансовое положение.
5. Будьте аккуратны с валютообменными операциями. Не поддавайтесь эмоциям и не гонитесь за курсом. Для рублевых расходов имейте рублевую наличность, для валютных – валютную. Держите сбережения в разных валютах.

Что же касается тех, кто только планирует оформить ипотеку, то здесь лучше действовать максимально осторожно и консервативно. Отдавайте предпочтение рублевым кредитам, не гонитесь за низким первым взносом, закладывайте возможное снижение своих доходов.