Содержание статьи
Мультилистинг в недвижимости – относительно новое явление на рынке и в экономике нашей страны. Это база данных и программное обеспечение, которое помогает быстро оценивать большое количество вариантов и молниеносно соотносить спрос с предложением. В нашей статье разберемся, как работает мультилистинг и для чего он необходим на рынке недвижимости.
Что такое мультилистинг недвижимости?
Сам термин международный и появился в конце XIX века. Тогда в США риэлторы, брокеры и агенты по недвижимости собирались в офисах торговых объединений и обменивались текущими предложениями и контактами покупателей.
В то время и сформировалась ключевая идея, можно даже сказать, лозунг мультилистинга в недвижимости – помоги своему конкуренту продать недвижимость, а он поможет тебе купить твою. Основная мысль и задача этого направления – объединение. Выгода при этом очевидна для всех. Продавцы быстрее находили покупателей, а продавцы могли рассчитывать на самое лучшее предложение за свою жилплощадь.
Сам термин мультилистинг пришел к нам из английского языка, в оригинале – Multiple listing service или MLS. В США эта система не зарегистрирована как товарный знак и не защищается авторским правом. Поэтому нет универсальных стандартов и закрепленных правил ее использования и применения.
Так, что же такое мультилистинг недвижимости? Это система, которая содержит в себе всю информацию об актуальных объектах, покупателях и строится на уникальном программном обеспечении. Система может быть общедоступной или закрытой. Как правило, в нашей стране подобные вещи являются конфиденциальными.
Мультилистинг используют не только агентства недвижимости, но и частные риэлторы. Это универсальная база данных, которая может принести выгоду всем. Современные программы могут за секунды обработать миллионы объявлений и найти самые подходящие варианты для конкретного покупателя. Либо наоборот, проанализировать покупательские запросы и предложить лучшие решения.
Отметим, в России есть аналоги. Все сайты, на которых размещаются объявления, – пример мультилистинга. Но это сильно отличается от того процесса, который выстроен за рубежом. Так, в нашей стране площадки с объявлениями не позволяют напрямую оповестить возможных покупателей о всех подходящих предложениях. К примеру, за границей все проверенные объекты и покупатели автоматически попадают в единую базу данных и быстро договариваются о сделке.
Как работает мультилистинговая система?
Во всех странах система функционирует по-разному. Где-то есть ограничения в доступе, где-то мультилистинг открыт для всех желающих. Остановимся на российском опыте.
В отечественных условиях удалось внедрить этот опыт только в 2015 году на закрытом портале «Первая информационная база недвижимости». Доступ к ресурсу есть только у зарегистрированных пользователей. Поэтому система не получила такой большой огласки и популярности.
Продажа квартиры
Лучше всего описать принцип работы на абстрактном примере. Представим, Мария продает свою однокомнатную квартиру на окраине Москвы. Жилплощадь в ветхом состоянии, далеко от остановок общественного транспорта и прочей инфраструктуры. Продать квартиру Мария хочет срочно и по цене вполовину выше средней по рынку.
Конечно, Мария обратилась к риэлтору, так как сама не обладает достаточным уровнем знаний и компетенций в продажах. Риэлтор Максим взялся за дело и заручился у Марии согласием действовать от ее лица, как законный представитель.
Для того, чтобы продать квартиру быстрее, Максим использовал систему мультилистинга. Он создал объявление и предложил коллегам помочь в поисках покупателей за вознаграждение. Идея Максима сработала безупречно. Квартира Марии была продана за три дня и по той цене, которая устроила собственницу.
Именно так и работает мультилистинг. Агенты по недвижимости, риэлторы и брокеры собирают всю информацию в единую базу данных, а затем делятся между собой информацией в обмен на денежное вознаграждение. При этом все договоренности закрепляются в документах.
Нельзя пообещать коллегам часть от собственной прибыли, совершить сделку и оставить все деньги себе. За это предусмотрены санкции, в первую очередь, согласно законам России.
Покупка квартиры
Аналогичным образом система работает и с позиции покупателя. Также представим себе ситуацию: Анастасия решила купить квартиру. Так как это первый опыт в покупках недвижимости у девушки, то она решила обратиться в агентство недвижимости.
В агентстве Анастасию внимательно выслушали, расспросили обо всех ее пожеланиях, уточнили, покупает ли она квартиру себе. Может быть, в будущем она вовсе не планирует там жить? Какой у нее бюджет?
Проанализировав все данные от клиента, в агентстве поняли, что сейчас ни у кого из специалистов нет вариантов жилплощади для Анастасии. Тогда и было принято решение – подключить мультилистинг. В системе можно быстро отсортировать вообще все варианты квартир, которые сейчас в продаже.
Так, подходящая для Анастасии квартира нашлась за считанные дни. Девушка быстро оформила все документы и отметила новоселье. Агентство недвижимости получило деньги от Насти и от коллеги-риэлтора, чью квартиру в итоге и купила Анастасия.
Именно в этом и заключается основное преимущество системы – высокоскоростной обмен информацией. Дополнительно все объекты и клиенты внутри системы надежно защищены от мошенников. Все данные и сами объекты недвижимости проверяются профессионалами. Также проверяются и потенциальные клиенты.
Как взаимодействовать с участниками мультилистинговой недвижимости?
Основой взаимодействия в данном случае является договор. Агент по недвижимости, риэлтор или представитель фирмы должен получить от собственника согласие на добавление жилплощади в базу данных мультилистинговой системы.
Без эксклюзивного договора с собственником либо со всеми собственниками, если квадратные метры находятся в совместном владении, использование системы невозможно. Кроме этого, все условия договора должны быть согласованы с хозяевами квадратных метров.
После того, как все бумаги подписаны и договоренности соблюдены, можно размещать объект в системе. Однако и там есть ряд нюансов. Контрагенты и потенциальные коллеги также должны четко понимать размер денежного вознаграждения за помощь.
За какое-либо нарушение правил мультилистинговой системы предусмотрены санкции. Самой крайней мерой считается блокировка аккаунта либо самого агента, либо всей компании в целом. Но, кроме этого, за мошеннические действия предусмотрена и уголовная ответственность.
По правилам сервиса нельзя также пытаться и действовать в обход уже закрепленных договоренностей. К примеру, нельзя давить на собственников квартиры и запугивать их, заставлять расторгнуть подписанный эксклюзивный договор.
В общем, правил взаимодействия между участниками не так много. Все они строятся на принципах честности и взаимовыгодного партнерства. Если кто-то начинает диктовать собственные условия, пытаясь обмануть партнера, то система вовсе блокирует доступ для данного лица. Будь то физлицо или юрлицо.
Плюсы и минусы мультилистинга
Как и у любой системы, у мультилистинга есть свои преимущества и недостатки. Во-первых, принципы работы зависят от страны, в которой происходят сделки с недвижимостью.
Во-вторых, от тех или иных правил внутреннего рынка недвижимости. Так как параметры даже внутри России могут отличаться от города к городу.
В-третьих, от размера самой базы данных. Конечно, чем больше город или населенный пункт, тем больше объектов будет отмечено в системе.
Так как основной принцип мультилистинга – это партнерство, то все плюсы и минусы затрагивают не только агентов, но и собственников жилплощади, так как они также входят в систему, хоть и не напрямую.
Представим общую картину с точки зрения преимуществ и недостатков для среднего российского мегаполиса с населением около миллиона человек.
Плюсы:
- проверенные объекты;
- надежные партнеры и контрагенты;
- эксклюзивные предложения;
- скорость работы;
- взаимовыгодное партнерство.
Минусы:
- трудности с авторизацией и регистрацией;
- популярность менее качественных аналогов;
- ограниченный доступ.
